2011-2019年衡阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年衡阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,衡阳市共成交产业用地1434宗。成交面积达到89054.86亩,排在全国第97,湖南省内第2其中以土地出让形式成交的有1373宗, 成交面积79810.98亩,占比89.62%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,衡阳市共成交产业用地205宗。成交面积8989.93亩, 排在全国第122,湖南省内第4,成交面积同比减少13.78%。 其中以土地出让形式成交的有185宗,成交面积8173.58亩,占比90.92%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年衡阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,衡阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,衡阳市工矿仓储用地成交面积为5425.52亩,占比74.38%, 商服用地成交面积为1868.58亩,占比25.62%。

图表 2011-2019年衡阳市产业用地交易结构走势

2015年,衡阳市第二产业增加值1161.02亿元,占GDP的比重达到44.63%,占比排在全国第197位。 第三产业增加值1044.71亿元,占GDP的比重达到40.16%,占比排在全国第161位。

目前衡阳市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年衡阳市三产占GDP的比重

2011-2019年衡阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,衡阳市产业用地交易1639宗中,有1301宗来源为新增建设用地,占比为79.38%。

2011-2019年,衡阳市产业新增建设用地交易面积达到89973.36亩,占比达到91.77%。 占比排在全国第41,湖南省第1。近几年来衡阳市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到98%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年衡阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,衡阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到119.86亩,占比为0.12%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,衡阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,衡阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降0.13个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年衡阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来衡阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,衡阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.8%、80.05%、8.89%、10.26%。

图表 2011-2019年衡阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年衡阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,衡阳市工矿仓储用地出让价格为16.95万元/亩。

2019年,衡阳市工矿仓储用地出让价格为23.51万元/亩,同比增长28.65%。

回顾过去8年的价格变化趋势,衡阳市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,衡阳市商服用地出让楼面价格为814元/平方米。

2019年,衡阳市商服用地出让楼面价格为1422元/平方米,同比增长68.25%。

回顾过去8年的价格变化趋势,衡阳市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为9.21%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到1518元/平方米,最低的一年是2012年,为311元/平方米。

图表 2011-2019年衡阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

衡阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,衡阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第2位,与长沙市共同处于第一梯队。衡阳市产业用地成交面积占全省的比例为11.24%。

图表 2011-2019年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,衡阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第4位, 排名下降。衡阳市产业用地成交面积占全省的比例为8.78%,较前几年减少2.79个百分点。

图表 2019年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年衡阳市商服用地出让楼面价格排在省内第8位。省内,永州市、常德市与衡阳市土地出让价格较为接近。

总体来看,衡阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地楼面价格达到1334.18元/平方米,衡阳市为全省平均水平的106.55%。

图表 2011-2019年衡阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年衡阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第4位。省内,常德市、怀化市、株洲市、邵阳市、张家界市、益阳市与衡阳市价格较为接近。

总体来看,衡阳市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到23.52万元/亩,衡阳市为全省平均水平的99.93%。 衡阳市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年衡阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

衡阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,衡阳市成交规模最大的区域是祁东县,成交规模占比达到17.9%。到2019年,常宁市成为成交主力,占比达到19.68%。几年里衡阳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年衡阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年衡阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,衡阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:石鼓区、雁峰区、南岳区、衡阳县、蒸湘区、祁东县、衡南县、衡东县、常宁市、衡山县、耒阳市、珠晖区

石鼓区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到4527.59元/平方米,2011-2019年复合增速为18.91%。

图表 2011-2019年衡阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年衡阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,衡阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:珠晖区、雁峰区、石鼓区、蒸湘区、南岳区、衡阳县、衡南县、衡山县、衡东县、祁东县、耒阳市、常宁市

珠晖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年衡阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年衡阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年衡阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年衡阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湖南省衡缘物流有限公司752.69祁东县工业用地37054.9
740.41衡阳县公路用地836711.3
五矿铜业(湖南)有限公司343.4常宁市工业用地544015.8
衡阳星达重工科技股份有限公司309.84祁东县工业用地29789.6
衡阳西渡经济开发区投资开发有限公司217.58衡阳县工业用地19589.0
衡阳西渡经济开发区投资开发有限公司208.35衡阳县工业用地229211.0
衡阳西渡经济开发区投资开发有限公司188.88衡阳县工业用地188910.0
衡阳西渡经济开发区投资开发有限公司179.76衡阳县工业用地197711.0
衡阳西渡经济开发区投资开发有限公司170.12衡阳县工业用地170110.0
衡阳西渡经济开发区投资开发有限公司169.69衡阳县工业用地186711.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年衡阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
衡阳市湘江流域治理来雁新城建设投资有限公司2300.018004478.28石鼓区其他商服用地
蒋国平379.13770.99南岳区其他商服用地
衡阳弘湘国有投资(控股)集团有限公司284.01456351.28雁峰区其他商服用地
衡阳市公共交通集团有限公司282.025979.21雁峰区其他商服用地
衡阳市发展投资集团有限公司270.81263746.66雁峰区其他商服用地
衡阳市高新投资有限公司255.01267449.7衡阳县其他商服用地
衡阳市高新投资有限公司259.0611023.59衡阳县其他商服用地
湖南森特实业投资有限公司248.01988180.18衡阳县其他商服用地
湖南森特实业投资有限公司247.9789131.83衡阳县其他商服用地
湖南森特实业投资有限公司247.6555022.42衡阳县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年衡阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
衡阳市发展投资集团有限公司167.1877552.51雁峰区工业用地
湖南省烟草公司衡阳市公司50.7128525.34衡山县仓储用地
衡阳市衡山科学城投资开发有限公司41.095623.32雁峰区工业用地
衡阳市华鹏铁路器材有限公司43.0421297.96雁峰区工业用地
衡阳市衡山科学城投资开发有限公司42.05660134.77雁峰区工业用地
衡阳华瑞电气有限公司35.0157144.88衡阳县工业用地
衡阳市群立新科机械有限公司34.5191155.39衡阳县工业用地
湖南衡阳新澧化工有限公司34.0141441.6石鼓区工业用地
衡阳屹顺化工有限公司37.0111530.14石鼓区工业用地
湖南贝蓝斯医疗科技有限公司38.8149638.55衡阳县工业用地