2011-2018年长沙市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年长沙市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,长沙市共成交产业用地2317宗。成交面积达到135950.19亩,排在全国第22,湖南省内第1其中以土地出让形式成交的有2315宗, 成交面积135921.25亩,占比99.98%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,长沙市共成交产业用地182宗。成交面积13179亩, 排在全国第34,湖南省内第1,成交面积同比减少9.99%。 其中以土地出让形式成交的有182宗,成交面积13179亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年长沙市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,长沙市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,长沙市工矿仓储用地成交面积为11517.78亩,占比87.39%, 商服用地成交面积为1661.22亩,占比12.61%。

图表 2011-2018年长沙市产业用地交易结构走势

2015年,长沙市第二产业增加值4333.58亿元,占GDP的比重达到50.92%,占比排在全国第99位。 第三产业增加值3834.77亿元,占GDP的比重达到45.06%,占比排在全国第96位。

目前长沙市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年长沙市三产占GDP的比重

2011-2018年长沙市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,长沙市产业用地交易2499宗中,有2137宗来源为新增建设用地,占比为85.51%。

2011-2018年,长沙市产业新增建设用地交易面积达到139127.18亩,占比达到93.29%。 占比排在全国第313,湖南省第8。近几年来长沙市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年长沙市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,长沙市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到2635.45亩,占比为1.77%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,长沙市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,长沙市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降1.94个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年长沙市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来长沙市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,长沙市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.02%、0.15%、96.34%、3.48%、0.02%。

图表 2011-2018年长沙市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年长沙市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,长沙市工矿仓储用地出让价格为30.25万元/亩。

2018年,长沙市工矿仓储用地出让价格为34.56万元/亩,同比减少0.2%。

回顾过去8年的价格变化趋势,长沙市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,长沙市商服用地出让楼面价格为1691元/平方米。

2018年,长沙市商服用地出让楼面价格为4149元/平方米,同比增长96.12%。

回顾过去8年的价格变化趋势,长沙市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为15.34%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到4149元/平方米,最低的一年是2015年,为1151元/平方米。

图表 2011-2018年长沙市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

长沙市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,长沙市产业用地总成交面积排在湖南省内第1位。长沙市产业用地成交面积占全省的比例为21.63%。

图表 2011-2018年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,长沙市产业用地总成交面积排在湖南省内第1位, 排名不变。长沙市产业用地成交面积占全省的比例为22.09%,较前几年增长0.51个百分点。

图表 2018年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年长沙市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,长沙市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 湖南省商服用地楼面价格达到1276.02元/平方米,长沙市为全省平均水平的325.16%。

图表 2011-2018年长沙市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年长沙市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,张家界市与长沙市价格较为接近。

总体来看,长沙市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到22.48万元/亩,长沙市为全省平均水平的153.79%。 长沙市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年长沙市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

长沙市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,长沙市成交规模最大的区域是长沙县,成交规模占比达到34.01%。到2018年,望城县成为成交主力,占比达到28.94%。几年里长沙市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年长沙市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年长沙市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,长沙市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:雨花区、开福区、浏阳市、宁乡县、天心区、岳麓区、望城县、芙蓉区、长沙县

雨花区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到12103.19元/平方米,2011-2018年复合增速为58.07%。

图表 2011-2018年长沙市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年长沙市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,长沙市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市

芙蓉区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年长沙市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年长沙市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年长沙市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年长沙市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
通号(长沙)轨道交通控制技术有限公司6.3岳麓区工业用地2096133.3
北汽福田股份有限公司4.8长沙县工业用地2016842.0
湖南金科亿达产业发展有限公司4.32长沙县工业用地2039847.3
蓝思科技(长沙)有限公司4.05长沙县工业用地44866110.8
长沙格力暖通制冷设备有限公司 3.78宁乡县工业用地960025.4
湖南网讯通科技发展有限公司3.63望城县工业用地1169832.2
湖南安沙国际建材城置业发展有限公司3.03长沙县其他商服用地2486182.1
长沙旺金投资有限责任公司3.03宁乡县工业用地766425.3
长沙传化公路港物流有限公司2.71开福区工业用地1418052.4
湖南湘江关西涂料(长沙)有限公司 2.31望城县工业用地681529.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年长沙市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
长沙橘韵投资有限公司2214.7228210.1天心区其他商服用地
湖南晟龙房地产有限公司1571.970610.04天心区商务金融用地
湖南豪禹房地产开发有限公司1571.970610.04天心区商务金融用地
湖南滨鸿房地产有限公司1276.81829981.43雨花区商务金融用地
湖南宜居房地产开发有限公司1166.5164710.14岳麓区商务金融用地
湖南中云国投置业有限公司832.765380.08天心区商务金融用地
湖南发展高新置业有限公司710.947090.07天心区商务金融用地
湖南泊海棚改安置有限公司708.2136940.19天心区商务金融用地
长沙麓谷清洁能源经营有限公司600.224000.04岳麓区其他商服用地
长沙市恒通置业有限公司562.450850.09开福区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年长沙市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
浏阳市工业新城建设开发有限公司776.038270.05浏阳市工业用地
楚天智能机器人(长沙)有限公司 134.475800.56宁乡县工业用地
长沙传化公路港物流有限公司106.612540.12开福区仓储用地
长沙榔梨驰宇汽车车架厂82.29820.12长沙县工业用地
湖南果之友农业科技有限公司77.79150.12长沙县工业用地
长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司80.065890.82岳麓区工业用地
湖南天格物资贸易有限公司69.21470.02开福区仓储用地
广汽三菱汽车有限公司61.1131282.15长沙县工业用地
65.12080.03长沙县仓储用地
湖南凯德隆盛置业有限公司57.38930.16芙蓉区工业用地