2011-2018年武汉市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年武汉市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,武汉市共成交产业用地2499宗。成交面积达到202136.66亩,排在全国第11,湖北省内第1其中以土地出让形式成交的有2444宗, 成交面积200398.83亩,占比99.14%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,武汉市共成交产业用地176宗。成交面积14452.51亩, 排在全国第27,湖北省内第1,成交面积同比减少30.49%。 其中以土地出让形式成交的有174宗,成交面积14103.46亩,占比97.58%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年武汉市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,武汉市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,武汉市工矿仓储用地成交面积为11752.72亩,占比81.32%, 商服用地成交面积为2699.8亩,占比18.68%。

图表 2011-2018年武汉市产业用地交易结构走势

2015年,武汉市第二产业增加值4981.54亿元,占GDP的比重达到45.68%,占比排在全国第180位。 第三产业增加值5564.25亿元,占GDP的比重达到51.02%,占比排在全国第42位。

目前武汉市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年武汉市三产占GDP的比重

2011-2018年武汉市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,武汉市产业用地交易2675宗中,有2265宗来源为新增建设用地,占比为84.67%。

2011-2018年,武汉市产业新增建设用地交易面积达到202791.78亩,占比达到93.63%。 占比排在全国第32,湖北省第1。近几年来武汉市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年武汉市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,武汉市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到60312.82亩,占比为27.85%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,武汉市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,武汉市归属市本级的产业用地交易规模占比达到24.29%,较前几年下降3.81个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年武汉市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来武汉市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,武汉市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.86%、0.21%、95.05%、2.02%、0.86%。

图表 2011-2018年武汉市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年武汉市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,武汉市工矿仓储用地出让价格为24.74万元/亩。

2018年,武汉市工矿仓储用地出让价格为25.63万元/亩,同比减少23.29%。

回顾过去8年的价格变化趋势,武汉市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为3.26%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到33.41万元/亩,最低的一年是2011年,为19.84万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,武汉市商服用地出让楼面价格为2656元/平方米。

2018年,武汉市商服用地出让楼面价格为6961元/平方米,同比增长108.08%。

回顾过去8年的价格变化趋势,武汉市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为19.02%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到6961元/平方米,最低的一年是2011年,为1729元/平方米。

图表 2011-2018年武汉市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

武汉市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,武汉市产业用地总成交面积排在湖北省内第1位。武汉市产业用地成交面积占全省的比例为17.43%。

图表 2011-2018年湖北省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,武汉市产业用地总成交面积排在湖北省内第1位, 排名不变。武汉市产业用地成交面积占全省的比例为12.96%,较前几年减少4.92个百分点。

图表 2018年湖北省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年武汉市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,武汉市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 湖北省商服用地楼面价格达到1217.62元/平方米,武汉市为全省平均水平的571.73%。

图表 2011-2018年武汉市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年武汉市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,武汉市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 湖北省工矿仓储用地出让价格达到13.14万元/亩,武汉市为全省平均水平的195.01%。 武汉市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年武汉市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

武汉市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,武汉市成交规模最大的区域是新洲区,成交规模占比达到20.76%。到2018年,东西湖区成为成交主力,占比达到52.48%。几年里武汉市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年武汉市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年武汉市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,武汉市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:蔡甸区、江汉区、青山区、洪山区、武昌区、江岸区、东西湖区、汉阳区、江夏区、汉南区、硚口区、黄陂区、新洲区

蔡甸区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到22872元/平方米,2011-2018年复合增速为30.38%。

图表 2011-2018年武汉市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年武汉市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,武汉市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区

江岸区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年武汉市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年武汉市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年武汉市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年武汉市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
东风本田汽车有限公司6.23武汉市本级工业用地2803845.0
中国建筑第三工程局有限公司6.08武汉市本级其他商服用地94950156.1
武汉比亚迪汽车有限公司3.94黄陂区工业用地872022.1
增益供应链(武汉)有限公司3.88洪山区仓储用地2056053.0
武汉千裕达物流有限公司3.87新洲区工业用地794020.5
新兴重工湖北三六一一机械有限公司武汉分公司3.25汉南区工业用地510015.7
中建三局绿色建筑科技有限公司3.16新洲区工业用地549317.4
武汉智谷投资有限公司3.04洪山区工业用地2276575.0
武汉盟盛汽车产业园发展有限公司3蔡甸区工业用地689023.0
青岛日日顺武汉物流有限公司2.98武汉市本级工业用地1043535.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年武汉市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
武汉复星汉正街房地产开发有限公司5349.04270000.8硚口区其他商服用地
武汉盛泰房地产开发有限公司3489.8645100.18武昌区商务金融用地
武汉昌联地产有限公司2862.23469601.21武昌区其他商服用地
华润置地(武汉)开发有限公司2656.12804001.06江岸区其他商服用地
武汉襄阳投置业有限公司2645.0431000.16武昌区其他商服用地
湖北金涛房地产开发有限公司2609.897200.04江岸区商务金融用地
天风天睿置业(武汉)有限公司2223.5495000.22武昌区其他商服用地
湖北首地房地产开发有限公司1908.0532600.28江汉区其他商服用地
武汉熙悦房地产有限公司1261.71170510.93武汉市本级其他商服用地
武汉金瑞鑫石油有限公司汉口加油站1191.356900.05江夏区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年武汉市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
武汉光谷铁神新材料孵化器有限公司107.8930.01武汉市本级工业用地
武汉翰璟置业投资有限公司69.72650.04洪山区工业用地
武汉保华石化新材料开发股份有限公司64.224940.39青山区工业用地
湖北能源东湖燃机热电有限公司54.323550.43武汉市本级工业用地
东风雷诺汽车有限公司50.056401.13武汉市本级工业用地
武汉东创汽车新技术孵化器有限公司40.114400.36蔡甸区工业用地
武汉迈森豪餐饮管理有限公司45.15060.11武汉市本级工业用地
武汉李仙腾飞工贸有限公司45.013610.3武汉市本级工业用地
武汉新程汽车零部件有限公司35.225900.74洪山区工业用地
武汉金博尔科工贸有限公司39.71600.04东西湖区工业用地