2011-2019年武汉市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年武汉市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,武汉市共成交产业用地3205宗。成交面积达到269956.86亩,排在全国第9,湖北省内第1其中以土地出让形式成交的有2720宗, 成交面积222716.89亩,占比82.5%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,武汉市共成交产业用地481宗。成交面积29127.24亩, 排在全国第6,湖北省内第1,成交面积同比减少16.05%。 其中以土地出让形式成交的有180宗,成交面积13354.75亩,占比45.85%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年武汉市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,武汉市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,武汉市工矿仓储用地成交面积为11396.71亩,占比87.18%, 商服用地成交面积为1675.25亩,占比12.82%。

图表 2011-2019年武汉市产业用地交易结构走势

2015年,武汉市第二产业增加值4981.54亿元,占GDP的比重达到45.68%,占比排在全国第180位。 第三产业增加值5564.25亿元,占GDP的比重达到51.02%,占比排在全国第42位。

目前武汉市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年武汉市三产占GDP的比重

2011-2019年武汉市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,武汉市产业用地交易3686宗中,有3161宗来源为新增建设用地,占比为85.76%。

2011-2019年,武汉市产业新增建设用地交易面积达到278513.6亩,占比达到93.12%。 占比排在全国第300,湖北省第11。近几年来武汉市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到97%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年武汉市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,武汉市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到66876.46亩,占比为22.36%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,武汉市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,武汉市归属市本级的产业用地交易规模占比达到9.71%,较前几年下降14.01个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年武汉市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来武汉市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,武汉市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.35%、0.15%、74.14%、3.38%、20.99%。

图表 2011-2019年武汉市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年武汉市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,武汉市工矿仓储用地出让价格为25.05万元/亩。

2019年,武汉市工矿仓储用地出让价格为30.6万元/亩,同比增长19.39%。

回顾过去8年的价格变化趋势,武汉市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为4.94%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到33.41万元/亩,最低的一年是2011年,为19.84万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,武汉市商服用地出让楼面价格为2991元/平方米。

2019年,武汉市商服用地出让楼面价格为8661元/平方米,同比增长24.41%。

回顾过去8年的价格变化趋势,武汉市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为19.6%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到8661元/平方米,最低的一年是2011年,为1729元/平方米。

图表 2011-2019年武汉市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

武汉市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,武汉市产业用地总成交面积排在湖北省内第1位。武汉市产业用地成交面积占全省的比例为19.42%。

图表 2011-2019年湖北省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,武汉市产业用地总成交面积排在湖北省内第1位, 排名不变。武汉市产业用地成交面积占全省的比例为19.35%,较前几年减少0.08个百分点。

图表 2019年湖北省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年武汉市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,武汉市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 湖北省商服用地楼面价格达到1313.95元/平方米,武汉市为全省平均水平的659.13%。

图表 2011-2019年武汉市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年武汉市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,武汉市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 湖北省工矿仓储用地出让价格达到13.31万元/亩,武汉市为全省平均水平的229.98%。 武汉市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年武汉市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

武汉市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,武汉市成交规模最大的区域是新洲区,成交规模占比达到20.76%。到2019年,东西湖区成为成交主力,占比达到41.3%。几年里武汉市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年武汉市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年武汉市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,武汉市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:硚口区、东西湖区、汉阳区、武昌区、江岸区、青山区、江夏区、蔡甸区、江汉区、洪山区、汉南区、黄陂区、新洲区

东西湖区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到11583.14元/平方米,2011-2019年复合增速为21.39%。

图表 2011-2019年武汉市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年武汉市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,武汉市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区

江岸区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年武汉市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年武汉市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年武汉市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年武汉市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
武汉新港建设投资开发集团有限公司919.51新洲区港口码头用地3264335.5
869.67新洲区公路用地1121912.9
785.42东西湖区铁路用地57737.4
东风本田汽车有限公司623.06武汉市本级工业用地2803845.0
中国建筑第三工程局有限公司608.21武汉市本级其他商服用地94950156.1
武汉滨港新区建设投资有限公司431.33新洲区港口码头用地897520.8
武汉比亚迪汽车有限公司393.81黄陂区工业用地872022.1
增益供应链(武汉)有限公司387.91洪山区仓储用地2056053.0
武汉千裕达物流有限公司387.34新洲区工业用地794020.5
341.61汉南区科教用地531315.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年武汉市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
武汉复星汉正街房地产开发有限公司5349.042700079.83硚口区其他商服用地
武汉盛泰房地产开发有限公司3489.86451018.49武昌区商务金融用地
武汉昌联地产有限公司2862.2346960121.22武昌区其他商服用地
华润置地(武汉)开发有限公司2656.1280400105.57江岸区其他商服用地
武汉襄阳投置业有限公司2645.04310016.29武昌区其他商服用地
湖北金涛房地产开发有限公司2609.897203.72江岸区商务金融用地
天风天睿置业(武汉)有限公司2223.54950022.26武昌区其他商服用地
湖北首地房地产开发有限公司1908.05326027.91江汉区其他商服用地
武汉熙悦房地产有限公司1261.711705192.77武汉市本级其他商服用地
武汉金瑞鑫石油有限公司汉口加油站1191.356904.78江夏区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年武汉市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
武汉光谷铁神新材料孵化器有限公司107.8930.87武汉市本级工业用地
武汉翰璟置业投资有限公司69.72653.8洪山区工业用地
武汉保华石化新材料开发股份有限公司64.2249438.82青山区工业用地
湖北能源东湖燃机热电有限公司54.3235543.4武汉市本级工业用地
东风雷诺汽车有限公司50.05640112.8武汉市本级工业用地
武汉东创汽车新技术孵化器有限公司40.1144035.91蔡甸区工业用地
武汉迈森豪餐饮管理有限公司45.150611.23武汉市本级工业用地
武汉李仙腾飞工贸有限公司45.0136130.24武汉市本级工业用地
武汉金博尔科工贸有限公司39.71604.03东西湖区工业用地
武汉欣启元汽车配件制造有限公司33.9130038.34江夏区工业用地