2011-2019年黄冈市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年黄冈市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,黄冈市共成交产业用地1973宗。成交面积达到101753.11亩,排在全国第80,湖北省内第6其中以土地出让形式成交的有1760宗, 成交面积86960.55亩,占比85.46%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,黄冈市共成交产业用地205宗。成交面积7533.69亩, 排在全国第151,湖北省内第11,成交面积同比减少18.34%。 其中以土地出让形式成交的有180宗,成交面积7053.9亩,占比93.63%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年黄冈市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,黄冈市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,黄冈市工矿仓储用地成交面积为5446.65亩,占比81.04%, 商服用地成交面积为1274.47亩,占比18.96%。

图表 2011-2019年黄冈市产业用地交易结构走势

2015年,黄冈市第二产业增加值618.42亿元,占GDP的比重达到38.91%,占比排在全国第252位。 第三产业增加值591.2亿元,占GDP的比重达到37.2%,占比排在全国第221位。

目前黄冈市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年黄冈市三产占GDP的比重

2011-2019年黄冈市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,黄冈市产业用地交易2178宗中,有1647宗来源为新增建设用地,占比为75.62%。

2011-2019年,黄冈市产业新增建设用地交易面积达到94390.99亩,占比达到86.37%。 占比排在全国第38,湖北省第2。近几年来黄冈市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到93%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年黄冈市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,黄冈市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,黄冈市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,黄冈市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年不变个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年黄冈市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来黄冈市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,黄冈市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.3%、81.17%、3.56%、13.97%。

图表 2011-2019年黄冈市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年黄冈市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,黄冈市工矿仓储用地出让价格为10.16万元/亩。

2019年,黄冈市工矿仓储用地出让价格为10.29万元/亩,同比增长4.11%。

回顾过去8年的价格变化趋势,黄冈市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,黄冈市商服用地出让楼面价格为606元/平方米。

2019年,黄冈市商服用地出让楼面价格为768元/平方米,同比减少35.75%。

回顾过去8年的价格变化趋势,黄冈市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年黄冈市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

黄冈市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,黄冈市产业用地总成交面积排在湖北省内第6位,与宜昌市、襄樊市、荆州市、荆门市共同处于第二梯队。黄冈市产业用地成交面积占全省的比例为7.1%。

图表 2011-2019年湖北省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,黄冈市产业用地总成交面积排在湖北省内第11位, 排名下降。黄冈市产业用地成交面积占全省的比例为5%,较前几年减少2.32个百分点。

图表 2019年湖北省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年黄冈市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。省内,恩施土家族苗族自治州、咸宁市、宜昌市与黄冈市土地出让价格较为接近。

总体来看,黄冈市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 湖北省商服用地楼面价格达到1313.95元/平方米,黄冈市为全省平均水平的58.44%。

图表 2011-2019年黄冈市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年黄冈市工矿仓储用地出让价格排在省内第14位。省内,十堰市、随州市、黄石市、咸宁市、荆州市、荆门市、省直辖县级行政单位与黄冈市价格较为接近。

总体来看,黄冈市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 湖北省工矿仓储用地出让价格达到13.31万元/亩,黄冈市为全省平均水平的77.36%。 黄冈市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年黄冈市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

黄冈市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,黄冈市成交规模最大的区域是黄州区,成交规模占比达到17.34%。到2019年,武穴市成为成交主力,占比达到27.01%。几年里黄冈市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年黄冈市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年黄冈市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,黄冈市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:麻城市、黄州区、浠水县、罗田县、黄梅县、武穴市、英山县、蕲春县、团风县、红安县

英山县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到563.55元/平方米,2011-2019年复合增速为22.54%。

图表 2011-2019年黄冈市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年黄冈市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,黄冈市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:黄州区、团风县、红安县、罗田县、英山县、浠水县、蕲春县、黄梅县、麻城市、武穴市

黄州区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年黄冈市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年黄冈市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年黄冈市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年黄冈市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湖北祥云(集团)化工股份有限公司374.55武穴市工业用地397110.6
湖北黄冈伊利乳业有限责任公司黄州分公司306.25黄州区工业用地343011.2
襄大农牧(武穴)有限公司299.69武穴市工业用地436214.6
武汉东海吉星农产品物流管理有限公司199.91黄州区其他商服用地225011.3
武汉东海吉星农产品物流管理有限公司194.24黄州区其他商服用地220011.3
湖北智轩科技有限公司188.68武穴市工业用地200010.6
索菲亚家居湖北股份有限公司169.42黄州区工业用地189911.2
158.47团风县公路用地3772.4
湖北流昶食品科技有限公司150.79麻城市工业用地14489.6
华新骨料(武穴)有限公司117.22武穴市工业用地167414.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年黄冈市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
黄冈市帝宝置业有限公司286.623688.26黄州区其他商服用地
黄冈市新世界饮食服务有限公司272.7690.25黄州区其他商服用地
麻城市城市建设投资有限公司245.111504.69麻城市其他商服用地
张金荣200.12501.25黄州区其他商服用地
大连万达商业地产股份有限公司160.01233877.12黄州区其他商服用地
黄梅龙祥置业有限公司122.9710.58黄梅县其他商服用地
黄梅龙祥置业有限公司115.6810.7黄梅县其他商服用地
湖北仁和海天旅游开发有限公司112.21321.18英山县住宿餐饮用地
陶维平102.8760.74麻城市商务金融用地
蕲春新华丽置业投资有限公司95.8501252.34蕲春县住宿餐饮用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年黄冈市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
湖北龙民物流有限公司33.243613.12英山县仓储用地
湖北麻一房地产开发有限公司22.41858.28麻城市工业用地
湖北伍龙家具制造有限公司16.8462.74团风县工业用地
浠水县瑞琦粮食储备有限公司13.62710200浠水县仓储用地
湖北小池清泉供排水有限公司17.388651.09黄梅县工业用地
黄冈月果老农产品有限公司11.272664.75黄州区工业用地
湖北艾奇宝蕲艾科技有限公司9.320.25蕲春县工业用地
湖北省特力讯电子科技有限公司11.228024.94黄州区工业用地
黄冈昊辰光电科技有限公司11.261454.78黄州区工业用地
湖北川江石材产业园投资有限公司11.92540212.68团风县工业用地