2011-2019年鄂州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年鄂州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,鄂州市共成交产业用地519宗。成交面积达到30954.13亩,排在全国第275,湖北省内第13其中以土地出让形式成交的有508宗, 成交面积30653.14亩,占比99.03%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,鄂州市共成交产业用地13宗。成交面积955.57亩, 排在全国第325,湖北省内第14,成交面积同比增长118.18%。 其中以土地出让形式成交的有12宗,成交面积934.18亩,占比97.76%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年鄂州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,鄂州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,鄂州市工矿仓储用地成交面积为934.18亩,占比100%, 商服用地成交面积为0亩,占比0%。

图表 2011-2019年鄂州市产业用地交易结构走势

2015年,鄂州市第二产业增加值422.44亿元,占GDP的比重达到57.87%,占比排在全国第31位。 第三产业增加值222.91亿元,占GDP的比重达到30.54%,占比排在全国第311位。

目前鄂州市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年鄂州市三产占GDP的比重

2011-2019年鄂州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,鄂州市产业用地交易532宗中,有487宗来源为新增建设用地,占比为91.54%。

2011-2019年,鄂州市产业新增建设用地交易面积达到30686.38亩,占比达到96.17%。 占比排在全国第302,湖北省第13。近几年来鄂州市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到100%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年鄂州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,鄂州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到27714.65亩,占比为86.85%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,鄂州市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2019年,鄂州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到83.28%,较前几年下降3.68个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年鄂州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来鄂州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,鄂州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、2.22%、93.19%、3.57%、1.01%。

图表 2011-2019年鄂州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年鄂州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,鄂州市工矿仓储用地出让价格为16.38万元/亩。

2019年,鄂州市工矿仓储用地出让价格为18.63万元/亩,同比增长1863.34%。

回顾过去8年的价格变化趋势,鄂州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,鄂州市商服用地出让楼面价格为993元/平方米。

2019年,鄂州市商服用地出让楼面价格为0元/平方米,同比减少100%。

回顾过去8年的价格变化趋势,鄂州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2013年、2015年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年鄂州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

鄂州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,鄂州市产业用地总成交面积排在湖北省内第13位,与宜昌市、襄樊市、荆州市、荆门市共同处于第二梯队。鄂州市产业用地成交面积占全省的比例为2.07%。

图表 2011-2019年湖北省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,鄂州市产业用地总成交面积排在湖北省内第14位, 排名下降。鄂州市产业用地成交面积占全省的比例为0.63%,较前几年减少1.59个百分点。

图表 2019年湖北省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年鄂州市商服用地出让楼面价格排在省内第0位。

总体来看,鄂州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 湖北省商服用地楼面价格达到1313.95元/平方米,鄂州市为全省平均水平的0%。

图表 2011-2019年鄂州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年鄂州市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,襄樊市与鄂州市价格较为接近。

总体来看,鄂州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 湖北省工矿仓储用地出让价格达到13.31万元/亩,鄂州市为全省平均水平的140.03%。 鄂州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年鄂州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

鄂州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,鄂州市成交规模最大的区域是鄂城区,成交规模占比达到71.13%。到2019年,华容区成为成交主力,占比达到86.61%。几年里鄂州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年鄂州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年鄂州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,鄂州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:梁子湖区、华容区、鄂城区

梁子湖区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到0元/平方米,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年鄂州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年鄂州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,鄂州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:梁子湖区、华容区、鄂城区

梁子湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年鄂州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年鄂州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年鄂州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鄂州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
鄂州苏宁易达物流投资有限公司427.14鄂州市本级工业用地648015.2
湖北唯品会物流有限公司318.18鄂州市本级工业用地482215.2
湖北唯品会物流有限公司267.88鄂州市本级工业用地406015.2
湖北唯品会物流有限公司267.04鄂州市本级工业用地404715.2
湖北赤湾东方物流有限公司265.64鄂州市本级工业用地491418.5
湖北唯品会物流有限公司257.59鄂州市本级工业用地390415.2
武汉东湖高新葛店投资有限公司252.77鄂州市本级工业用地399215.8
湖北易卓仓储服务有限公司229.69鄂州市本级仓储用地347615.1
湖北唯品会物流有限公司222.64鄂州市本级工业用地337415.2
湖北府前地产有限公司205.26鄂州市本级其他商服用地1501673.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鄂州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
鄂州市金兴置业发展有限公司127.46314.95鄂州市本级其他商服用地
鄂州市华基房地产置业有限公司100.71381.37鄂州市本级其他商服用地
湖北利联置业有限公司64.67673118.81鄂城区其他商服用地
武汉远大宇成石化有限公司49.14529.21鄂州市本级其他商服用地
鄂州市安信房地产开发置业有限公司41.3781.89华容区其他商服用地
鄂州市沐阳商贸有限公司42.81744.06鄂州市本级其他商服用地
鄂州市安信房地产开发置业有限公司43.8481.1华容区其他商服用地
鄂州市安信房地产开发置业有限公司41.11704.13华容区其他商服用地
鄂州市安信房地产开发置业有限公司40.6591.45华容区其他商服用地
中国石油天然气股份有限公司湖北鄂州销售分公司36.31905.23鄂州市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鄂州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
武汉百汇生物环保科技(鄂州)有限公司16.542325.71鄂州市本级工业用地
鄂州安得物流有限公司15.9157399.02鄂城区工业用地
湖北斯万隆流体控制技术有限公司15.946729.39鄂州市本级工业用地
国营武汉新宇机器厂15.21983130.64鄂州市本级工业用地
武汉宝湾物流鄂州有限公司18.63696198.54鄂州市本级工业用地
湖北立永工贸有限公司15.930319.06鄂州市本级工业用地
鄂州蓝焰生物质能源有限公司14.498768.42鄂州市本级工业用地
鄂州鑫力华电力器材有限公司15.929818.7鄂州市本级工业用地
国营武汉新宇机器厂15.2115475.99鄂州市本级工业用地
鄂州市德标机械有限公司15.843027.18鄂州市本级工业用地