2011-2019年郑州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年郑州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,郑州市共成交产业用地3403宗。成交面积达到214187.42亩,排在全国第15,河南省内第1其中以土地出让形式成交的有3215宗, 成交面积195575.94亩,占比91.31%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,郑州市共成交产业用地530宗。成交面积26230.95亩, 排在全国第13,河南省内第1,成交面积同比减少2.51%。 其中以土地出让形式成交的有434宗,成交面积19772.3亩,占比75.38%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年郑州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,郑州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,郑州市工矿仓储用地成交面积为13583.15亩,占比72.95%, 商服用地成交面积为5036.43亩,占比27.05%。

图表 2011-2019年郑州市产业用地交易结构走势

2015年,郑州市第二产业增加值3604.15亿元,占GDP的比重达到49.29%,占比排在全国第123位。 第三产业增加值3556.45亿元,占GDP的比重达到48.64%,占比排在全国第63位。

目前郑州市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年郑州市三产占GDP的比重

2011-2019年郑州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,郑州市产业用地交易3933宗中,有3400宗来源为新增建设用地,占比为86.45%。

2011-2019年,郑州市产业新增建设用地交易面积达到220383.46亩,占比达到91.67%。 占比排在全国第130,河南省第5。近几年来郑州市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年郑州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,郑州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到84654.49亩,占比为35.21%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,郑州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,郑州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到39.26%,较前几年上升4.55个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年郑州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来郑州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,郑州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.07%、0.18%、81.69%、7.64%、10.43%。

图表 2011-2019年郑州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年郑州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,郑州市工矿仓储用地出让价格为23.39万元/亩。

2019年,郑州市工矿仓储用地出让价格为30.95万元/亩,同比增长23.14%。

回顾过去8年的价格变化趋势,郑州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,郑州市商服用地出让楼面价格为1783元/平方米。

2019年,郑州市商服用地出让楼面价格为2201元/平方米,同比减少30.21%。

回顾过去8年的价格变化趋势,郑州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年郑州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

郑州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,郑州市产业用地总成交面积排在河南省内第1位。郑州市产业用地成交面积占全省的比例为17.47%。

图表 2011-2019年河南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,郑州市产业用地总成交面积排在河南省内第1位, 排名不变。郑州市产业用地成交面积占全省的比例为19.89%,较前几年增长2.68个百分点。

图表 2019年河南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年郑州市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,鹤壁市与郑州市土地出让价格较为接近。

总体来看,郑州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地楼面价格达到1341.77元/平方米,郑州市为全省平均水平的164%。

图表 2011-2019年郑州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年郑州市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,郑州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 河南省工矿仓储用地出让价格达到19.1万元/亩,郑州市为全省平均水平的162.07%。 郑州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年郑州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

郑州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,郑州市成交规模最大的区域是中牟县,成交规模占比达到45.61%。到2019年,巩义市成为成交主力,占比达到21.61%。几年里郑州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年郑州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年郑州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,郑州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:新郑市、金水区、二七区、中原区、中牟县、管城回族区、上街区、荥阳市、登封市、新密市、巩义市、惠济区

新郑市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5256.28元/平方米,2011-2019年复合增速为18.49%。

图表 2011-2019年郑州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年郑州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,郑州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区、中牟县、巩义市、荥阳市、新密市、新郑市、登封市

中原区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年郑州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年郑州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年郑州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年郑州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
6159.04新郑市机场用地13508921.9
郑州宇通客车股份有限公司1558.12郑州市本级工业用地3500022.5
981.94郑州市本级科教用地11931.2
郑州南车轨道交通装备有限公司547.44荥阳市工业用地1565828.6
郑州新郑综合保税区恒丰电子科技有限公司521.38郑州市本级工业用地1157522.2
河南老街坊置业有限公司461.12郑州市本级批发零售用地61468133.3
河南润弘制药股份有限公司397.63新郑市工业用地906622.8
396.31新郑市机场用地864021.8
郑州酷派软件技术有限公司351.5郑州市本级工业用地726520.7
河南中烟工业有限责任公司326.59新郑市仓储用地914528.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年郑州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
碧源文化传媒有限公司2768.792493.34郑州市本级批发零售用地
福建宏辉房地产开发有限公司2663.7282400106.02郑州市本级批发零售用地
宋志强1831.671353.9郑州市本级商务金融用地
北京同道圣合投资有限公司1816.69920054.61郑州市本级商务金融用地
郑州金运置业有限公司1288.78733267.77郑州市本级商务金融用地
中原银行股份有限公司1279.61920015中原区商务金融用地
郑州建海置业有限公司1238.154804.43郑州市本级商务金融用地
郑州金运置业有限公司1147.71891216.48郑州市本级商务金融用地
河南兴汉正商置业有限公司961.18020083.45郑州市本级商务金融用地
郑州永恒万通置业有限公司953.61589016.66郑州市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年郑州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
郑州捷至通仓储服务有限公司72.8467064.17郑州市本级仓储用地
郑州华信塑料制品有限公司55.2108019.55上街区工业用地
河南增硕实业有限公司50.573614.56郑州市本级工业用地
郑州宏鑫纺织染整有限公司50.34589.1郑州市本级工业用地
郑州信达纺织新材料有限公司43.7141732.41郑州市本级工业用地
郑州宏鑫纺织染整有限公司44.3231452.23郑州市本级工业用地
郑州三环模具有限公司43.7142832.66郑州市本级工业用地
河南增硕实业有限公司44.3160336.17郑州市本级工业用地
郑州森鸿服装水洗有限公司44.3181941.05郑州市本级工业用地
郑州远大塑业有限公司44.3181540.97郑州市本级工业用地