2011-2018年商丘市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年商丘市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,商丘市共成交产业用地1156宗。成交面积达到70075.58亩,排在全国第100,河南省内第6其中以土地出让形式成交的有1155宗, 成交面积70033.56亩,占比99.94%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,商丘市共成交产业用地109宗。成交面积6952.23亩, 排在全国第110,河南省内第7,成交面积同比减少11.55%。 其中以土地出让形式成交的有109宗,成交面积6952.23亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年商丘市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,商丘市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,商丘市工矿仓储用地成交面积为5224.83亩,占比75.15%, 商服用地成交面积为1727.4亩,占比24.85%。

图表 2011-2018年商丘市产业用地交易结构走势

2015年,商丘市第二产业增加值757.24亿元,占GDP的比重达到41.79%,占比排在全国第225位。 第三产业增加值677.96亿元,占GDP的比重达到37.41%,占比排在全国第218位。

目前商丘市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年商丘市三产占GDP的比重

2011-2018年商丘市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,商丘市产业用地交易1265宗中,有995宗来源为新增建设用地,占比为78.66%。

2011-2018年,商丘市产业新增建设用地交易面积达到63794.62亩,占比达到82.82%。 占比排在全国第117,河南省第5。近几年来商丘市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年商丘市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,商丘市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到16648.58亩,占比为21.61%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,商丘市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,商丘市归属市本级的产业用地交易规模占比达到28.24%,较前几年上升7.29个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年商丘市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来商丘市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,商丘市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、9.13%、81.7%、9.12%、0.05%。

图表 2011-2018年商丘市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年商丘市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,商丘市工矿仓储用地出让价格为10.09万元/亩。

2018年,商丘市工矿仓储用地出让价格为12.22万元/亩,同比减少4.08%。

回顾过去8年的价格变化趋势,商丘市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为4.37%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到12.74万元/亩,最低的一年是2011年,为8.68万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,商丘市商服用地出让楼面价格为580元/平方米。

2018年,商丘市商服用地出让楼面价格为905元/平方米,同比增长27.51%。

回顾过去8年的价格变化趋势,商丘市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为13.36%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到905元/平方米,最低的一年是2011年,为332元/平方米。

图表 2011-2018年商丘市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

商丘市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,商丘市产业用地总成交面积排在河南省内第6位,与郑州市共同处于第一梯队。商丘市产业用地成交面积占全省的比例为6.67%。

图表 2011-2018年河南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,商丘市产业用地总成交面积排在河南省内第7位, 排名下降。商丘市产业用地成交面积占全省的比例为5.79%,较前几年减少0.99个百分点。

图表 2018年河南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年商丘市商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,许昌市、安阳市、南阳市、开封市与商丘市土地出让价格较为接近。

总体来看,商丘市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 河南省商服用地楼面价格达到1496.61元/平方米,商丘市为全省平均水平的60.49%。

图表 2011-2018年商丘市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年商丘市工矿仓储用地出让价格排在省内第15位。省内,濮阳市、鹤壁市、开封市、驻马店市、焦作市与商丘市价格较为接近。

总体来看,商丘市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 河南省工矿仓储用地出让价格达到17.56万元/亩,商丘市为全省平均水平的69.59%。 商丘市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年商丘市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

商丘市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,商丘市成交规模最大的区域是夏邑县,成交规模占比达到19.64%。到2018年,永城市成为成交主力,占比达到15.7%。几年里商丘市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年商丘市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年商丘市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,商丘市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:睢县、梁园区、永城市、柘城县、睢阳区、夏邑县、民权县、宁陵县、虞城县

睢县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2367.43元/平方米,2011-2018年复合增速为64.3%。

图表 2011-2018年商丘市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年商丘市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,商丘市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:梁园区、睢阳区、民权县、睢县、宁陵县、柘城县、虞城县、夏邑县、永城市

梁园区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年商丘市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年商丘市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年商丘市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年商丘市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
阿诗丹顿电气(中山)有限公司3.84民权县工业用地25346.6
河南中融凯泰汽配城开发有限公司3.11梁园区其他商服用地1511048.5
河南省中联玻璃有限责任公司2.85睢阳区工业用地386913.6
宁陵县产业集聚区管理委员会2.55宁陵县工业用地20768.1
河南豫湘苑新材料有限公司2.52柘城县工业用地19177.6
拉多美(宁陵)化肥有限公司2.37宁陵县工业用地11845.0
河南省步步先动力科技有限公司2.26虞城县工业用地18088.0
五得利集团商丘面粉有限公司2.21梁园区工业用地367816.6
河南宁丰木业有限公司2.04柘城县工业用地8164.0
商丘佳海置业有限公司1.88商丘市本级其他商服用地1039055.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年商丘市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行152.06510.04夏邑县商务金融用地
中国石油天然气股份有限公司河南销售分公司136.010240.08民权县其他商服用地
王中伟128.56400.05睢县其他商服用地
河南同亿置业有限公司108.472250.67睢阳区批发零售用地
夏邑县和众置业有限公司100.06090.06夏邑县其他商服用地
大连万达商业地产股份有限公司100.0110451.1商丘市本级批发零售用地
贾平94.43700.04睢县其他商服用地
商丘新发汇财置业有限公司96.4153681.59商丘市本级批发零售用地
睢县金汇置业有限公司93.414500.16睢县其他商服用地
商丘市华远置业有限公司92.523450.25睢阳区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年商丘市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
河南省汇凯玻璃制品有限公司74.41990.03柘城县工业用地
河南同源环保科技有限公司20.918340.88商丘市本级工业用地
商丘新发科技发展有限公司22.835891.57商丘市本级工业用地
商丘新发科技发展有限公司21.138841.84商丘市本级仓储用地
河南宏商棉业有限公司13.918671.34睢阳区工业用地
河南西科电子有限公司17.01730.1梁园区工业用地
商丘市乡味浓食品有限公司15.47250.47睢阳区工业用地
商丘邦杰食品有限公司15.511580.75睢阳区工业用地
商丘市双汇物流有限公司19.511130.57商丘市本级仓储用地
商丘丰联物流有限公司19.411700.6商丘市本级仓储用地