2011-2019年商丘市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年商丘市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,商丘市共成交产业用地1336宗。成交面积达到80707.95亩,排在全国第109,河南省内第6其中以土地出让形式成交的有1291宗, 成交面积78339.86亩,占比97.07%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,商丘市共成交产业用地138宗。成交面积9793.86亩, 排在全国第102,河南省内第4,成交面积同比增长19.77%。 其中以土地出让形式成交的有114宗,成交面积8274.95亩,占比84.49%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年商丘市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,商丘市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,商丘市工矿仓储用地成交面积为6595.82亩,占比90.47%, 商服用地成交面积为694.62亩,占比9.53%。

图表 2011-2019年商丘市产业用地交易结构走势

2015年,商丘市第二产业增加值757.24亿元,占GDP的比重达到41.79%,占比排在全国第225位。 第三产业增加值677.96亿元,占GDP的比重达到37.41%,占比排在全国第218位。

目前商丘市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年商丘市三产占GDP的比重

2011-2019年商丘市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,商丘市产业用地交易1474宗中,有1139宗来源为新增建设用地,占比为77.27%。

2011-2019年,商丘市产业新增建设用地交易面积达到73206.27亩,占比达到80.89%。 占比排在全国第137,河南省第12。近几年来商丘市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年商丘市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,商丘市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到19704.57亩,占比为21.77%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,商丘市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,商丘市归属市本级的产业用地交易规模占比达到17.33%,较前几年下降4.98个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年商丘市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来商丘市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,商丘市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、9.1%、77.95%、8.66%、4.29%。

图表 2011-2019年商丘市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年商丘市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,商丘市工矿仓储用地出让价格为10.16万元/亩。

2019年,商丘市工矿仓储用地出让价格为11.02万元/亩,同比减少9.8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,商丘市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2015年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,商丘市商服用地出让楼面价格为649元/平方米。

2019年,商丘市商服用地出让楼面价格为1378元/平方米,同比增长52.15%。

回顾过去8年的价格变化趋势,商丘市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为17.13%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到1378元/平方米,最低的一年是2011年,为332元/平方米。

图表 2011-2019年商丘市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

商丘市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,商丘市产业用地总成交面积排在河南省内第5位,与郑州市共同处于第一梯队。商丘市产业用地成交面积占全省的比例为6.58%。

图表 2011-2019年河南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,商丘市产业用地总成交面积排在河南省内第4位, 排名上升。商丘市产业用地成交面积占全省的比例为7.43%,较前几年增长0.94个百分点。

图表 2019年河南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年商丘市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,濮阳市、周口市、焦作市与商丘市土地出让价格较为接近。

总体来看,商丘市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地楼面价格达到1341.77元/平方米,商丘市为全省平均水平的102.67%。

图表 2011-2019年商丘市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年商丘市工矿仓储用地出让价格排在省内第17位。省内,开封市、焦作市与商丘市价格较为接近。

总体来看,商丘市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 河南省工矿仓储用地出让价格达到19.1万元/亩,商丘市为全省平均水平的57.71%。 商丘市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年商丘市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

商丘市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,商丘市产业用地交易规模最大的区县为夏邑县,2019年,夏邑县成交规模占全市的22.22%,其次是民权县,占比达到18.14%。

图表 2011-2019年商丘市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年商丘市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,商丘市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:民权县、虞城县、睢县、永城市、梁园区、宁陵县、柘城县、夏邑县、睢阳区

睢县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1512.61元/平方米,2011-2019年复合增速为56.32%。

图表 2011-2019年商丘市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年商丘市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,商丘市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:梁园区、睢阳区、民权县、睢县、宁陵县、柘城县、虞城县、夏邑县、永城市

梁园区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年商丘市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年商丘市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年商丘市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年商丘市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
阿诗丹顿电气(中山)有限公司383.81民权县工业用地25346.6
河南中融凯泰汽配城开发有限公司311.47梁园区其他商服用地1511048.5
河南省中联玻璃有限责任公司284.82睢阳区工业用地386913.6
宁陵县产业集聚区管理委员会255.13宁陵县工业用地20768.1
河南豫湘苑新材料有限公司252.24柘城县工业用地19177.6
拉多美(宁陵)化肥有限公司236.69宁陵县工业用地11845.0
河南省步步先动力科技有限公司226.05虞城县工业用地18088.0
五得利集团商丘面粉有限公司221.45梁园区工业用地367816.6
河南宁丰木业有限公司204.07柘城县工业用地8164.0
商丘佳海置业有限公司188.18商丘市本级其他商服用地1039055.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年商丘市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行152.06514.28夏邑县商务金融用地
中国石油天然气股份有限公司河南销售分公司136.010247.53民权县其他商服用地
王中伟128.56404.98睢县其他商服用地
河南同亿置业有限公司108.4722566.67睢阳区批发零售用地
夏邑县和众置业有限公司100.06096.09夏邑县其他商服用地
商丘新发汇财置业有限公司96.415368159.47商丘市本级批发零售用地
睢县金汇置业有限公司93.4145015.52睢县其他商服用地
大连万达商业地产股份有限公司100.011045110.48商丘市本级批发零售用地
贾平94.43703.92睢县其他商服用地
商丘传化公路港物流有限公司86.77608.77商丘市本级批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年商丘市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
河南省汇凯玻璃制品有限公司74.41992.68柘城县工业用地
河南同源环保科技有限公司20.9183487.87商丘市本级工业用地
商丘新发科技发展有限公司22.83589157.36商丘市本级工业用地
商丘新发科技发展有限公司21.13884184.24商丘市本级仓储用地
河南宏商棉业有限公司13.91867133.84睢阳区工业用地
河南西科电子有限公司17.017310.14梁园区工业用地
商丘市乡味浓食品有限公司15.472547.04睢阳区工业用地
商丘邦杰食品有限公司15.5115874.73睢阳区工业用地
商丘市双汇物流有限公司19.5111357.2商丘市本级仓储用地
商丘丰联物流有限公司19.4117060.25商丘市本级仓储用地