2011-2018年开封市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年开封市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,开封市共成交产业用地986宗。成交面积达到50019.44亩,排在全国第155,河南省内第10其中以土地出让形式成交的有986宗, 成交面积50019.44亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,开封市共成交产业用地62宗。成交面积3026.39亩, 排在全国第209,河南省内第15,成交面积同比减少44.97%。 其中以土地出让形式成交的有62宗,成交面积3026.39亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年开封市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,开封市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,开封市工矿仓储用地成交面积为2477.5亩,占比81.86%, 商服用地成交面积为548.89亩,占比18.14%。

图表 2011-2018年开封市产业用地交易结构走势

2015年,开封市第二产业增加值657.4亿元,占GDP的比重达到40.94%,占比排在全国第230位。 第三产业增加值664.54亿元,占GDP的比重达到41.38%,占比排在全国第144位。

目前开封市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年开封市三产占GDP的比重

2011-2018年开封市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,开封市产业用地交易1048宗中,有850宗来源为新增建设用地,占比为81.11%。

2011-2018年,开封市产业新增建设用地交易面积达到44238.86亩,占比达到83.4%。 占比排在全国第301,河南省第12。近几年来开封市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年开封市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,开封市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到11119.81亩,占比为20.96%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,开封市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,开封市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.96%,较前几年下降15.91个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年开封市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来开封市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,开封市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.88%、98.4%、0.72%、0%。

图表 2011-2018年开封市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年开封市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,开封市工矿仓储用地出让价格为11.56万元/亩。

2018年,开封市工矿仓储用地出让价格为12.26万元/亩,同比增长7.25%。

回顾过去8年的价格变化趋势,开封市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,开封市商服用地出让楼面价格为1040元/平方米。

2018年,开封市商服用地出让楼面价格为858元/平方米,同比增长68.36%。

回顾过去8年的价格变化趋势,开封市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2016年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年开封市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

开封市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,开封市产业用地总成交面积排在河南省内第12位,与焦作市、新乡市、洛阳市、南阳市、商丘市、安阳市、驻马店市共同处于第二梯队。开封市产业用地成交面积占全省的比例为4.6%。

图表 2011-2018年河南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,开封市产业用地总成交面积排在河南省内第15位, 排名下降。开封市产业用地成交面积占全省的比例为2.52%,较前几年减少2.32个百分点。

图表 2018年河南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年开封市商服用地出让楼面价格排在省内第13位。省内,商丘市、许昌市、安阳市、南阳市与开封市土地出让价格较为接近。

总体来看,开封市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 河南省商服用地楼面价格达到1496.61元/平方米,开封市为全省平均水平的57.35%。

图表 2011-2018年开封市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年开封市工矿仓储用地出让价格排在省内第14位。省内,濮阳市、鹤壁市、商丘市、驻马店市、焦作市与开封市价格较为接近。

总体来看,开封市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 河南省工矿仓储用地出让价格达到17.56万元/亩,开封市为全省平均水平的69.82%。 开封市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年开封市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

开封市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,开封市产业用地交易规模最大的区县为兰考县,2018年,兰考县成交规模占全市的73.27%,其次是尉氏县,占比达到15.43%。

图表 2011-2018年开封市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年开封市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,开封市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:兰考县、杞县、通许县、龙亭区、顺河回族区、鼓楼区、禹王台区、金明区、尉氏县、开封县

兰考县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到946.91元/平方米,2011-2018年复合增速为21.01%。

图表 2011-2018年开封市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年开封市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,开封市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:龙亭区、顺河回族区、鼓楼区、禹王台区、金明区、杞县、通许县、尉氏县、开封县、兰考县

龙亭区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年开封市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年开封市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年开封市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年开封市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
河南省鸿海房地产开发有限公司1.55通许县其他商服用地310020.0
优德控股集团有限公司1.5尉氏县工业用地202913.5
河南省九元光电科技有限公司1.48尉氏县工业用地184512.5
开封新区基础设施建设投资有限公司1.39开封市本级其他商服用地22686163.0
河南富玖泰置业有限公司1.28开封市本级其他商服用地22189174.0
河南精工节能设备厂1.24开封县工业用地187615.1
兰考县科瑞奇企业管理有限公司1.22兰考县工业用地10368.5
开封九福来生物技术有限公司1.13开封市本级工业用地256922.7
朱仙镇文化旅游股份有限公司1.11开封县其他商服用地274124.7
河南省鑫晟纺织科技有限公司1.02尉氏县工业用地142514.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年开封市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国石化销售有限公司河南开封石油分公司1126.120270.02开封市本级其他商服用地
开封裕兴置业有限公司238.062040.26开封市本级其他商服用地
河南青风置业有限公司 220.017370.08开封市本级其他商服用地
开封新区基础设施建设投资有限公司224.020640.09开封县其他商服用地
河南青风置业有限公司 220.027900.13开封市本级其他商服用地
开封新区基础设施建设投资有限公司220.0157010.71开封市本级其他商服用地
开封市西湖湾置业有限公司217.083350.38开封市本级其他商服用地
开封新湖湾置业有限公司212.0117240.55金明区其他商服用地
开封新区基础设施建设投资有限公司178.061370.34开封市本级其他商服用地
开封市金奥汽车销售服务有限公司170.042510.25开封市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年开封市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
开封新建投房地产开发有限公司22.467133开封市本级工业用地
河南弘景药业有限公司22.09910.45开封市本级工业用地
开封日报社22.410050.45开封市本级工业用地
开封市旭日东升门业有限公司21.47550.35开封市本级工业用地
河南金安泰钢结构工程有限公司22.06280.29开封市本级工业用地
开封盛达电机科技股份有限公司22.017560.8开封市本级工业用地
河南奥力星汽车部件有限公司22.515090.67开封市本级工业用地
河南省贝斯特汽车配件用品有限公司22.011000.5开封市本级工业用地
开封市中材新型建材有限责任公司21.45600.26开封市本级工业用地
开封新建投房地产开发有限公司22.549372.19开封市本级工业用地