2011-2018年牡丹江市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年牡丹江市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,牡丹江市共成交产业用地620宗。成交面积达到37457.19亩,排在全国第204,黑龙江省内第5其中以土地出让形式成交的有620宗, 成交面积37457.19亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,牡丹江市共成交产业用地27宗。成交面积841.11亩, 排在全国第304,黑龙江省内第10,成交面积同比减少67.74%。 其中以土地出让形式成交的有27宗,成交面积841.11亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年牡丹江市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,牡丹江市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,牡丹江市工矿仓储用地成交面积为611.69亩,占比72.72%, 商服用地成交面积为229.42亩,占比27.28%。

图表 2011-2018年牡丹江市产业用地交易结构走势

2015年,牡丹江市第二产业增加值454.6亿元,占GDP的比重达到34.68%,占比排在全国第287位。 第三产业增加值501.1亿元,占GDP的比重达到38.23%,占比排在全国第201位。

目前牡丹江市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年牡丹江市三产占GDP的比重

2011-2018年牡丹江市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,牡丹江市产业用地交易647宗中,有417宗来源为新增建设用地,占比为64.45%。

2011-2018年,牡丹江市产业新增建设用地交易面积达到32702.55亩,占比达到85.39%。 占比排在全国第281,黑龙江省第15。近几年来牡丹江市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年牡丹江市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,牡丹江市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到8780.99亩,占比为22.93%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,牡丹江市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,牡丹江市归属市本级的产业用地交易规模占比达到30.33%,较前几年上升7.56个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年牡丹江市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来牡丹江市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,牡丹江市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.07%、85.08%、14.85%、0%。

图表 2011-2018年牡丹江市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年牡丹江市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,牡丹江市工矿仓储用地出让价格为14.63万元/亩。

2018年,牡丹江市工矿仓储用地出让价格为14万元/亩,同比减少3.67%。

回顾过去8年的价格变化趋势,牡丹江市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,牡丹江市商服用地出让楼面价格为345元/平方米。

2018年,牡丹江市商服用地出让楼面价格为425元/平方米,同比增长31.11%。

回顾过去8年的价格变化趋势,牡丹江市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年牡丹江市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

牡丹江市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,牡丹江市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第6位,与哈尔滨市、绥化市共同处于第一梯队。牡丹江市产业用地成交面积占全省的比例为7.91%。

图表 2011-2018年黑龙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,牡丹江市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第10位, 排名下降。牡丹江市产业用地成交面积占全省的比例为3.33%,较前几年减少4.83个百分点。

图表 2018年黑龙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年牡丹江市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。

总体来看,牡丹江市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 黑龙江省商服用地楼面价格达到436.43元/平方米,牡丹江市为全省平均水平的97.29%。

图表 2011-2018年牡丹江市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年牡丹江市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。

总体来看,牡丹江市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 黑龙江省工矿仓储用地出让价格达到11.03万元/亩,牡丹江市为全省平均水平的126.87%。 牡丹江市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年牡丹江市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

牡丹江市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,牡丹江市成交规模最大的区域是穆棱市,成交规模占比达到46.92%。到2018年,海林市成为成交主力,占比达到22.83%。几年里牡丹江市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年牡丹江市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年牡丹江市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,牡丹江市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:宁安市、林口县、绥芬河市、穆棱市、阳明区、东安区、爱民区、西安区、东宁县、海林市

宁安市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到800.76元/平方米,2011-2018年复合增速为18.27%。

图表 2011-2018年牡丹江市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年牡丹江市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,牡丹江市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东安区、阳明区、爱民区、西安区、东宁县、林口县、绥芬河市、海林市、宁安市、穆棱市

东安区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年牡丹江市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年牡丹江市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年牡丹江市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年牡丹江市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
穆棱北大荒食品有限公司6.95穆棱市工业用地14832.1
百威英博(牡丹江)啤酒有限公司4.49牡丹江市本级工业用地983621.9
穆棱市海月湾文化创意科技开发有限公司4.13穆棱市其他商服用地11002.7
绿地集团牡丹江置业有限公司2.78牡丹江市本级其他商服用地1668660.0
牡丹江市城投置业有限公司1.88海林市其他商服用地14807.9
海林市三艺新型建筑材料有限公司1.64海林市工业用地210612.8
黑龙江中融农业开发有限公司1.6穆棱市工业用地5053.2
牡丹江市中安塑胶有限责任公司1.51牡丹江市本级工业用地330221.8
牡丹江新区城市投资有限公司1.2牡丹江市本级工业用地263521.9
牡丹江瑞丰新材料科技有限公司0.9穆棱市工业用地3203.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年牡丹江市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
牡丹江盛博购物广场有限公司112.756240.5穆棱市其他商服用地
牡丹江市润发房地产开发有限公司105.427840.26牡丹江市本级其他商服用地
牡丹江正博房地产开发有限公司87.083210.96穆棱市其他商服用地
绥芬河市运来物流有限公司78.15030.06绥芬河市其他商服用地
绥芬河市阜宁镇永胜村村民委员会56.1310.01绥芬河市商务金融用地
牡丹江市城投置业有限公司50.833180.65牡丹江市本级其他商服用地
牡丹江龙盛房地产开发有限公司43.913180.3牡丹江市本级其他商服用地
牡丹江新区城市投资有限公司43.5104482.4牡丹江市本级其他商服用地
林口县新兴城市建设投资开发有限公司46.112380.27林口县其他商服用地
绥芬河海融城投房地产开发有限公司45.522310.49绥芬河市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年牡丹江市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
牡丹江新区城市投资有限公司21.59660.45牡丹江市本级工业用地
牡丹江市药品营销有限责任公司22.051432.34牡丹江市本级工业用地
牡丹江恒丰纸业股份有限公司21.519530.91阳明区工业用地
牡丹江新区城市投资有限公司21.4102814.8牡丹江市本级仓储用地
中国纸业(牡丹江)新能源投资有限公司21.826201.2牡丹江市本级工业用地
牡丹江恒丰纸业股份有限公司21.517840.83阳明区工业用地
牡丹江古炭食品有限公司22.96820.3牡丹江市本级工业用地
黑龙江和晖制药有限公司22.051432.34牡丹江市本级工业用地
牡丹江龙盛投资有限公司22.032101.46牡丹江市本级工业用地
牡丹江吉百年贸易有限公司21.94890.22阳明区仓储用地