2011-2019年牡丹江市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年牡丹江市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,牡丹江市共成交产业用地652宗。成交面积达到38429.19亩,排在全国第243,黑龙江省内第6其中以土地出让形式成交的有652宗, 成交面积38429.19亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,牡丹江市共成交产业用地43宗。成交面积1979.28亩, 排在全国第295,黑龙江省内第8,成交面积同比增长135.32%。 其中以土地出让形式成交的有43宗,成交面积1979.28亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年牡丹江市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,牡丹江市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,牡丹江市工矿仓储用地成交面积为758.24亩,占比39.19%, 商服用地成交面积为1176.69亩,占比60.81%。

图表 2011-2019年牡丹江市产业用地交易结构走势

2015年,牡丹江市第二产业增加值454.6亿元,占GDP的比重达到34.68%,占比排在全国第287位。 第三产业增加值501.1亿元,占GDP的比重达到38.23%,占比排在全国第201位。

目前牡丹江市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年牡丹江市三产占GDP的比重

2011-2019年牡丹江市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,牡丹江市产业用地交易695宗中,有448宗来源为新增建设用地,占比为64.46%。

2011-2019年,牡丹江市产业新增建设用地交易面积达到34469.07亩,占比达到85.3%。 占比排在全国第284,黑龙江省第16。近几年来牡丹江市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年牡丹江市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,牡丹江市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到9204.19亩,占比为22.78%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,牡丹江市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,牡丹江市归属市本级的产业用地交易规模占比达到18.99%,较前几年下降3.98个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年牡丹江市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来牡丹江市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,牡丹江市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.06%、85.36%、14.58%、0%。

图表 2011-2019年牡丹江市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年牡丹江市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,牡丹江市工矿仓储用地出让价格为14.59万元/亩。

2019年,牡丹江市工矿仓储用地出让价格为13.78万元/亩,同比减少1.59%。

回顾过去8年的价格变化趋势,牡丹江市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,牡丹江市商服用地出让楼面价格为357元/平方米。

2019年,牡丹江市商服用地出让楼面价格为515元/平方米,同比增长21.29%。

回顾过去8年的价格变化趋势,牡丹江市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年牡丹江市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

牡丹江市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,牡丹江市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第5位,与哈尔滨市、齐齐哈尔市、绥化市共同处于第一梯队。牡丹江市产业用地成交面积占全省的比例为7.56%。

图表 2011-2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,牡丹江市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第8位, 排名下降。牡丹江市产业用地成交面积占全省的比例为4.59%,较前几年减少3.23个百分点。

图表 2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年牡丹江市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。

总体来看,牡丹江市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 黑龙江省商服用地楼面价格达到514.6元/平方米,牡丹江市为全省平均水平的100.08%。

图表 2011-2019年牡丹江市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年牡丹江市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,双鸭山市、大庆市与牡丹江市价格较为接近。

总体来看,牡丹江市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 黑龙江省工矿仓储用地出让价格达到11.49万元/亩,牡丹江市为全省平均水平的119.86%。 牡丹江市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年牡丹江市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

牡丹江市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,牡丹江市成交规模最大的区域是穆棱市,成交规模占比达到46.92%。到2019年,绥芬河市成为成交主力,占比达到64.77%。几年里牡丹江市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年牡丹江市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年牡丹江市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,牡丹江市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:宁安市、东宁县、东安区、爱民区、绥芬河市、林口县、阳明区、西安区、海林市、穆棱市

宁安市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1090.56元/平方米,2011-2019年复合增速为21.98%。

图表 2011-2019年牡丹江市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年牡丹江市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,牡丹江市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东安区、阳明区、爱民区、西安区、东宁县、林口县、绥芬河市、海林市、宁安市、穆棱市

东安区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年牡丹江市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年牡丹江市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年牡丹江市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年牡丹江市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
穆棱北大荒食品有限公司694.92穆棱市工业用地14832.1
百威英博(牡丹江)啤酒有限公司449.43牡丹江市本级工业用地983621.9
穆棱市海月湾文化创意科技开发有限公司413.13穆棱市其他商服用地11002.7
绿地集团牡丹江置业有限公司277.94牡丹江市本级其他商服用地1668660.0
牡丹江市城投置业有限公司187.75海林市其他商服用地14807.9
海林市三艺新型建筑材料有限公司164.5海林市工业用地210612.8
黑龙江中融农业开发有限公司159.51穆棱市工业用地5053.2
牡丹江市中安塑胶有限责任公司151.19牡丹江市本级工业用地330221.8
牡丹江新区城市投资有限公司120.25牡丹江市本级工业用地263521.9
牡丹江瑞丰新材料科技有限公司89.7穆棱市工业用地3203.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年牡丹江市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
牡丹江盛博购物广场有限公司112.7562449.92穆棱市其他商服用地
牡丹江市润发房地产开发有限公司105.4278426.41牡丹江市本级其他商服用地
牡丹江正博房地产开发有限公司87.0832195.68穆棱市其他商服用地
绥芬河市运来物流有限公司78.15036.44绥芬河市其他商服用地
绥芬河市阜宁镇永胜村村民委员会56.1310.56绥芬河市商务金融用地
牡丹江市城投置业有限公司50.8331865.32牡丹江市本级其他商服用地
牡丹江新区城市投资有限公司43.510448240.06牡丹江市本级其他商服用地
牡丹江龙盛房地产开发有限公司43.9131830牡丹江市本级其他商服用地
林口县新兴城市建设投资开发有限公司46.1123826.83林口县其他商服用地
绥芬河海融城投房地产开发有限公司45.5223149.01绥芬河市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年牡丹江市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
黑龙江北方专用汽车有限公司21.63059141.37牡丹江市本级工业用地
黑龙江省海林林业局21.464230.01牡丹江市本级工业用地
黑龙江烟草工业有限责任公司21.66618306.04牡丹江市本级工业用地
牡丹江市药品营销有限责任公司22.05143234.18牡丹江市本级工业用地
牡丹江新区城市投资有限公司21.596644.87牡丹江市本级工业用地
中国纸业(牡丹江)新能源投资有限公司21.82620120.18牡丹江市本级工业用地
牡丹江新区城市投资有限公司21.410281480.01牡丹江市本级仓储用地
牡丹江恒丰纸业股份有限公司21.5178483.12阳明区工业用地
中国纸业(牡丹江)新能源投资有限公司21.83149144.42牡丹江市本级工业用地
牡丹江恒丰纸业股份有限公司21.5195390.98阳明区工业用地