2011-2019年鸡西市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年鸡西市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,鸡西市共成交产业用地479宗。成交面积达到14982.4亩,排在全国第326,黑龙江省内第12其中以土地出让形式成交的有476宗, 成交面积14932.51亩,占比99.67%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,鸡西市共成交产业用地41宗。成交面积1478.38亩, 排在全国第307,黑龙江省内第9,成交面积同比增长102.77%。 其中以土地出让形式成交的有35宗,成交面积1302.31亩,占比88.09%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年鸡西市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,鸡西市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,鸡西市工矿仓储用地成交面积为1197.58亩,占比91.96%, 商服用地成交面积为104.73亩,占比8.04%。

图表 2011-2019年鸡西市产业用地交易结构走势

2015年,鸡西市第二产业增加值133.6亿元,占GDP的比重达到25.96%,占比排在全国第319位。 第三产业增加值193.6亿元,占GDP的比重达到37.61%,占比排在全国第214位。

目前鸡西市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年鸡西市三产占GDP的比重

2011-2019年鸡西市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,鸡西市产业用地交易520宗中,有210宗来源为新增建设用地,占比为40.38%。

2011-2019年,鸡西市产业新增建设用地交易面积达到10362.5亩,占比达到62.95%。 占比排在全国第191,黑龙江省第8。近几年来鸡西市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年鸡西市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,鸡西市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1398.81亩,占比为8.5%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,鸡西市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,鸡西市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.58%,较前几年下降7.6个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年鸡西市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来鸡西市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,鸡西市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.05%、0%、53.64%、44.94%、1.37%。

图表 2011-2019年鸡西市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年鸡西市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,鸡西市工矿仓储用地出让价格为11.17万元/亩。

2019年,鸡西市工矿仓储用地出让价格为9.39万元/亩,同比增长39.86%。

回顾过去8年的价格变化趋势,鸡西市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,鸡西市商服用地出让楼面价格为313元/平方米。

2019年,鸡西市商服用地出让楼面价格为815元/平方米,同比增长355.36%。

回顾过去8年的价格变化趋势,鸡西市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2013年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年鸡西市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

鸡西市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,鸡西市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第12位,与大庆市、牡丹江市、黑龙江农垦总局、佳木斯市共同处于第二梯队。鸡西市产业用地成交面积占全省的比例为3.08%。

图表 2011-2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,鸡西市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第9位, 排名上升。鸡西市产业用地成交面积占全省的比例为3.43%,较前几年增长0.38个百分点。

图表 2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年鸡西市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,大庆市、绥化市与鸡西市土地出让价格较为接近。

总体来看,鸡西市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 黑龙江省商服用地楼面价格达到514.6元/平方米,鸡西市为全省平均水平的158.45%。

图表 2011-2019年鸡西市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年鸡西市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,绥化市、友谊国土资源局、七台河市、佳木斯市、伊春市、黑河市、齐齐哈尔市与鸡西市价格较为接近。

总体来看,鸡西市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 黑龙江省工矿仓储用地出让价格达到11.49万元/亩,鸡西市为全省平均水平的81.7%。 鸡西市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年鸡西市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

鸡西市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,鸡西市成交规模最大的区域是梨树区,成交规模占比达到26.37%。到2019年,密山市成为成交主力,占比达到41.47%。几年里鸡西市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年鸡西市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年鸡西市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,鸡西市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:鸡冠区、鸡东县、虎林市、城子河区、密山市、麻山区、恒山区、滴道区、梨树区

虎林市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到328.84元/平方米,2011-2019年复合增速为28.72%。

图表 2011-2019年鸡西市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年鸡西市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,鸡西市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鸡冠区、恒山区、滴道区、梨树区、城子河区、麻山区、鸡东县、虎林市、密山市

恒山区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年鸡西市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年鸡西市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年鸡西市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鸡西市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
鸡西市鸡冠区鹏程城市建设投资有限公司207.72鸡西市本级其他商服用地6132.9
虎林汇源新生态乳业有限公司162.47虎林市工业用地14979.2
鸡西市城建投资有限公司153.86鸡西市本级其他商服用地8675.6
鸡西市房地产开发建设公司150.95鸡西市本级其他商服用地6034.0
黑龙江月牙湖食品科技有限公司130.86虎林市工业用地150311.5
鸡西亚泰选煤有限公司89.98城子河区工业用地95410.6
鸡西市房地产开发建设公司73.44鸡西市本级其他商服用地77110.5
鸡西市城建投资有限公司71.61鸡西市本级其他商服用地4366.1
黑龙江金谷兴粮粮食收储有限公司66.29鸡东县工业用地5708.6
鸡西市万方房地产开发有限公司56.94鸡西市本级其他商服用地2624.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鸡西市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
鸡西辰能水务有限责任公司113.85284.64鸡冠区其他商服用地
密山市兴亚时代广场有限公司87.0610.7密山市其他商服用地
滴道区棚户区改造办公室79.21602.03滴道区其他商服用地
刘海龙、张建、刘峰、杨超60.3130.22虎林市其他商服用地
陈占文60.3130.22鸡东县住宿餐饮用地
鸡西宏翰置业有限公司60.0439673.26鸡冠区其他商服用地
滴道区棚户区改造办公室55.31462.64滴道区其他商服用地
郝运春、胡淑艳49.7150.3虎林市其他商服用地
郝运春、胡淑艳49.7120.25虎林市其他商服用地
郝运春、胡淑艳49.7150.3虎林市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鸡西市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
鸡西英联燃气有限公司89.390010.08鸡冠区工业用地
鸡西市唯大新材料科技有限公司35.916160450鸡冠区工业用地
鸡西先力机电设备制造有限公司20.2663.27鸡西市本级工业用地
鸡西先力机电设备制造有限公司16.3372.25鸡西市本级工业用地
密山市供销日用杂品公司10.1858.42密山市仓储用地
鸡东县宏龙丰粮食有限公司9.6535.54鸡东县仓储用地
鸡东县锦欣粮食经销有限公司10.2686.75鸡东县仓储用地
密山市中豆食品有限公司10.450748.59密山市工业用地
鸡东县正泰农业发展有限公司 8.625028.99鸡东县工业用地
鸡东县正泰农业发展有限公司8.615918.44鸡东县工业用地