2011-2018年黑河市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年黑河市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,黑河市共成交产业用地487宗。成交面积达到24321.2亩,排在全国第272,黑龙江省内第8其中以土地出让形式成交的有487宗, 成交面积24321.2亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,黑河市共成交产业用地44宗。成交面积921.73亩, 排在全国第301,黑龙江省内第9,成交面积同比减少78.14%。 其中以土地出让形式成交的有44宗,成交面积921.73亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年黑河市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,黑河市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,黑河市工矿仓储用地成交面积为676.84亩,占比73.43%, 商服用地成交面积为244.89亩,占比26.57%。

图表 2011-2018年黑河市产业用地交易结构走势

2015年,黑河市第二产业增加值67.9亿元,占GDP的比重达到15.16%,占比排在全国第333位。 第三产业增加值165.7亿元,占GDP的比重达到37%,占比排在全国第225位。

目前黑河市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年黑河市三产占GDP的比重

2011-2018年黑河市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,黑河市产业用地交易531宗中,有237宗来源为新增建设用地,占比为44.63%。

2011-2018年,黑河市产业新增建设用地交易面积达到20577.73亩,占比达到81.52%。 占比排在全国第94,黑龙江省第6。近几年来黑河市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年黑河市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,黑河市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到2109.21亩,占比为8.36%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,黑河市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,黑河市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.72%,较前几年下降1.7个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年黑河市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来黑河市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,黑河市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.6%、67.64%、31.76%、0%。

图表 2011-2018年黑河市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年黑河市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,黑河市工矿仓储用地出让价格为8.73万元/亩。

2018年,黑河市工矿仓储用地出让价格为10.37万元/亩,同比增长20.1%。

回顾过去8年的价格变化趋势,黑河市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,黑河市商服用地出让楼面价格为196元/平方米。

2018年,黑河市商服用地出让楼面价格为211元/平方米,同比减少29.82%。

回顾过去8年的价格变化趋势,黑河市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年黑河市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

黑河市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,黑河市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第8位,与齐齐哈尔市、大庆市、黑龙江农垦总局、牡丹江市、佳木斯市共同处于第二梯队。黑河市产业用地成交面积占全省的比例为5.22%。

图表 2011-2018年黑龙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,黑河市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第9位, 排名下降。黑河市产业用地成交面积占全省的比例为3.65%,较前几年减少1.65个百分点。

图表 2018年黑龙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年黑河市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。省内,伊春市与黑河市土地出让价格较为接近。

总体来看,黑河市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 黑龙江省商服用地楼面价格达到436.43元/平方米,黑河市为全省平均水平的48.31%。

图表 2011-2018年黑河市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年黑河市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,七台河市、佳木斯市、鹤岗市、大庆市、绥化市、双鸭山市、齐齐哈尔市与黑河市价格较为接近。

总体来看,黑河市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 黑龙江省工矿仓储用地出让价格达到11.03万元/亩,黑河市为全省平均水平的94%。 黑河市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年黑河市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

黑河市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,黑河市成交规模最大的区域是北安市,成交规模占比达到37.69%。到2018年,五大连池市成为成交主力,占比达到50.08%。几年里黑河市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年黑河市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年黑河市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,黑河市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:北安市、嫩江县、五大连池市、孙吴县、逊克县、爱辉区

北安市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到413.3元/平方米,2011-2018年复合增速为21.27%。

图表 2011-2018年黑河市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年黑河市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,黑河市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:爱辉区、嫩江县、逊克县、孙吴县、北安市、五大连池市

爱辉区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年黑河市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年黑河市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年黑河市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年黑河市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
北安象屿金谷农产有限责任公司8.14北安市仓储用地76559.4
北安市宏维农业物产有限公司3.94北安市工业用地31508.0
北安象屿金谷生化科技有限公司2.02北安市工业用地18979.4
五大连池市绿洲房地产开发有限公司1.4五大连池市仓储用地181713.0
黑河万源信息技术有限公司0.98爱辉区工业用地130213.4
五大连池市绿洲房地产开发有限公司0.94五大连池市仓储用地121512.9
北安象屿金谷农产有限责任公司0.84北安市仓储用地7889.4
北安市绿林贸易有限公司0.75北安市工业用地6969.3
黑龙江省鑫宇肉牛业有限公司0.67孙吴县工业用地4456.6
黑河市乾通汽车市场管理有限公司0.55黑河市本级其他商服用地89816.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年黑河市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
嫩江县亿达房地产开发有限公司78.9610.01嫩江县其他商服用地
逊克县宏建房地产开发有限责任公司52.3700.01逊克县其他商服用地
北安市农村信用联社股份有限公司40.93160.08北安市其他商服用地
黑河市昌辉房地产开发有限公司42.81090.03五大连池市其他商服用地
黑河市城市建设投资开发有限责任公司33.9640.02黑河市本级其他商服用地
嫩江县聚源石化有限责任公司29.01910.07嫩江县其他商服用地
黑河市城市建设投资开发有限责任公司31.1390.01黑河市本级其他商服用地
嫩江县鑫隆房地产开发有限公司30.5740.02嫩江县其他商服用地
黑龙江省天福东方房地产开发有限责任公司20.7700.03逊克县其他商服用地
五大连池藝苑房地产开发有限公司26.1210.01五大连池市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年黑河市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
黑河红河谷汽车测试中心有限公司13.5380.03黑河市本级工业用地
五大连池市绿色大米开发有限公司9.025202.8五大连池市工业用地
嫩江县光明环保建材有限责任公司9.5960.1嫩江县工业用地
李淑艳12.5440.03五大连池市仓储用地
北安大界江生物科技有限公司9.33610.39北安市工业用地
嫩江县鑫合油脂有限公司9.73320.34嫩江县工业用地
逊克县新兴乡裕民冷藏食品有限公司8.92300.26逊克县工业用地
嫩江县鸿兴面粉厂有限公司9.55910.62嫩江县工业用地
嫩江县世纪星光粮食加工有限责任公司9.52530.27嫩江县仓储用地
北安市宏维农业物产有限公司10.64770.45北安市仓储用地