2011-2019年黑河市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年黑河市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,黑河市共成交产业用地560宗。成交面积达到25866.98亩,排在全国第286,黑龙江省内第8其中以土地出让形式成交的有535宗, 成交面积25308.36亩,占比97.84%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,黑河市共成交产业用地43宗。成交面积2735.66亩, 排在全国第270,黑龙江省内第6,成交面积同比增长104.47%。 其中以土地出让形式成交的有36宗,成交面积2583.75亩,占比94.45%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年黑河市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,黑河市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,黑河市工矿仓储用地成交面积为1666.86亩,占比74.32%, 商服用地成交面积为576.06亩,占比25.68%。

图表 2011-2019年黑河市产业用地交易结构走势

2015年,黑河市第二产业增加值67.9亿元,占GDP的比重达到15.16%,占比排在全国第333位。 第三产业增加值165.7亿元,占GDP的比重达到37%,占比排在全国第225位。

目前黑河市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年黑河市三产占GDP的比重

2011-2019年黑河市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,黑河市产业用地交易603宗中,有269宗来源为新增建设用地,占比为44.61%。

2011-2019年,黑河市产业新增建设用地交易面积达到23471.32亩,占比达到82.06%。 占比排在全国第194,黑龙江省第11。近几年来黑河市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到93%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年黑河市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,黑河市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3513.33亩,占比为12.28%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,黑河市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,黑河市归属市本级的产业用地交易规模占比达到50.9%,较前几年上升42.7个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年黑河市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来黑河市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,黑河市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.53%、64.56%、32.43%、2.48%。

图表 2011-2019年黑河市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年黑河市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,黑河市工矿仓储用地出让价格为8.69万元/亩。

2019年,黑河市工矿仓储用地出让价格为7.86万元/亩,同比减少24.26%。

回顾过去8年的价格变化趋势,黑河市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2016年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,黑河市商服用地出让楼面价格为200元/平方米。

2019年,黑河市商服用地出让楼面价格为250元/平方米,同比增长18.78%。

回顾过去8年的价格变化趋势,黑河市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年黑河市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

黑河市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,黑河市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第8位,与大庆市、牡丹江市、黑龙江农垦总局、佳木斯市共同处于第二梯队。黑河市产业用地成交面积占全省的比例为5.35%。

图表 2011-2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,黑河市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第6位, 排名上升。黑河市产业用地成交面积占全省的比例为6.35%,较前几年增长1.08个百分点。

图表 2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年黑河市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。省内,佳木斯市、鹤岗市与黑河市土地出让价格较为接近。

总体来看,黑河市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 黑龙江省商服用地楼面价格达到514.6元/平方米,黑河市为全省平均水平的48.67%。

图表 2011-2019年黑河市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年黑河市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,鸡西市、佳木斯市、伊春市、齐齐哈尔市、大兴安岭地区、黑龙江农垦总局、黑龙江森工总局与黑河市价格较为接近。

总体来看,黑河市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 黑龙江省工矿仓储用地出让价格达到11.49万元/亩,黑河市为全省平均水平的68.35%。 黑河市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年黑河市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

黑河市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,黑河市成交规模最大的区域是北安市,成交规模占比达到37.69%。到2019年,嫩江县成为成交主力,占比达到59.62%。几年里黑河市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年黑河市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年黑河市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,黑河市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:嫩江县、五大连池市、北安市、孙吴县、爱辉区、逊克县

嫩江县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到513.69元/平方米,2011-2019年复合增速为24.51%。

图表 2011-2019年黑河市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年黑河市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,黑河市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:爱辉区、嫩江县、逊克县、孙吴县、北安市、五大连池市

爱辉区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年黑河市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年黑河市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年黑河市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年黑河市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
北安象屿金谷农产有限责任公司814.41北安市仓储用地76559.4
北安市宏维农业物产有限公司393.79北安市工业用地31508.0
北安象屿金谷生化科技有限公司201.81北安市工业用地18979.4
五大连池市绿洲房地产开发有限公司139.75五大连池市仓储用地181713.0
黑河万源信息技术有限公司97.5爱辉区工业用地130213.4
五大连池市绿洲房地产开发有限公司93.93五大连池市仓储用地121512.9
北安象屿金谷农产有限责任公司83.79北安市仓储用地7889.4
北安市绿林贸易有限公司75.08北安市工业用地6969.3
黑龙江省鑫宇肉牛业有限公司67.3孙吴县工业用地4456.6
黑河市乾通汽车市场管理有限公司55.45黑河市本级其他商服用地89816.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年黑河市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
嫩江县亿达房地产开发有限公司78.9610.77嫩江县其他商服用地
逊克县宏建房地产开发有限责任公司52.3701.34逊克县其他商服用地
黑河市昌辉房地产开发有限公司42.81092.55五大连池市其他商服用地
北安市农村信用联社股份有限公司40.93167.71北安市其他商服用地
黑河市城市建设投资开发有限责任公司33.9641.9黑河市本级其他商服用地
黑河市城市建设投资开发有限责任公司31.1391.26黑河市本级其他商服用地
嫩江县聚源石化有限责任公司29.01916.58嫩江县其他商服用地
嫩江县鑫隆房地产开发有限公司30.5742.41嫩江县其他商服用地
逊克县宏建房地产开发有限责任公司20.348023.62逊克县其他商服用地
黑河市城市建设投资开发有限责任公司24.3240.97黑河市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年黑河市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
黑河红河谷汽车测试中心有限公司13.5382.82黑河市本级工业用地
嫩江县光明环保建材有限责任公司9.59610.18嫩江县工业用地
嫩江县鑫合油脂有限公司9.733234.16嫩江县工业用地
北安市宏维农业物产有限公司10.647745.05北安市仓储用地
李淑艳12.5443.5五大连池市仓储用地
北安象屿金谷生化科技有限公司9.41133120.53北安市工业用地
五大连池市绿色大米开发有限公司9.02520279.88五大连池市工业用地
逊克县新兴乡裕民冷藏食品有限公司8.923025.88逊克县工业用地
嫩江县鸿兴面粉厂有限公司9.559162.31嫩江县工业用地
嫩江县世纪星光粮食加工有限责任公司9.525326.68嫩江县仓储用地