2011-2019年哈尔滨市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年哈尔滨市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,哈尔滨市共成交产业用地1982宗。成交面积达到97227.12亩,排在全国第86,黑龙江省内第1其中以土地出让形式成交的有1980宗, 成交面积97217.7亩,占比99.99%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,哈尔滨市共成交产业用地131宗。成交面积7425.41亩, 排在全国第154,黑龙江省内第2,成交面积同比增长73.18%。 其中以土地出让形式成交的有129宗,成交面积7311.51亩,占比98.47%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年哈尔滨市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,哈尔滨市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,哈尔滨市工矿仓储用地成交面积为5009.15亩,占比72.68%, 商服用地成交面积为1882.49亩,占比27.32%。

图表 2011-2019年哈尔滨市产业用地交易结构走势

2015年,哈尔滨市第二产业增加值1862.8亿元,占GDP的比重达到32.39%,占比排在全国第293位。 第三产业增加值3215.9亿元,占GDP的比重达到55.92%,占比排在全国第24位。

目前哈尔滨市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年哈尔滨市三产占GDP的比重

2011-2019年哈尔滨市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,哈尔滨市产业用地交易2113宗中,有1580宗来源为新增建设用地,占比为74.78%。

2011-2019年,哈尔滨市产业新增建设用地交易面积达到93171.25亩,占比达到89.03%。 占比排在全国第190,黑龙江省第7。近几年来哈尔滨市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到93%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年哈尔滨市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,哈尔滨市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到14994.73亩,占比为14.33%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,哈尔滨市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,哈尔滨市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.51%,较前几年下降9.5个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年哈尔滨市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来哈尔滨市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,哈尔滨市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.92%、15.29%、69.02%、13.66%、0.12%。

图表 2011-2019年哈尔滨市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年哈尔滨市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,哈尔滨市工矿仓储用地出让价格为16.82万元/亩。

2019年,哈尔滨市工矿仓储用地出让价格为22.17万元/亩,同比增长24.09%。

回顾过去8年的价格变化趋势,哈尔滨市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,哈尔滨市商服用地出让楼面价格为1101元/平方米。

2019年,哈尔滨市商服用地出让楼面价格为1830元/平方米,同比增长8.55%。

回顾过去8年的价格变化趋势,哈尔滨市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年哈尔滨市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

哈尔滨市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,哈尔滨市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第1位,与齐齐哈尔市、绥化市共同处于第一梯队。哈尔滨市产业用地成交面积占全省的比例为19.59%。

图表 2011-2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,哈尔滨市产业用地总成交面积排在黑龙江省内第2位, 排名下降。哈尔滨市产业用地成交面积占全省的比例为17.22%,较前几年减少2.57个百分点。

图表 2019年黑龙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年哈尔滨市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,哈尔滨市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 黑龙江省商服用地楼面价格达到514.6元/平方米,哈尔滨市为全省平均水平的355.61%。

图表 2011-2019年哈尔滨市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年哈尔滨市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,哈尔滨市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 黑龙江省工矿仓储用地出让价格达到11.49万元/亩,哈尔滨市为全省平均水平的192.89%。 哈尔滨市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年哈尔滨市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

哈尔滨市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,哈尔滨市成交规模最大的区域是双城市,成交规模占比达到17.95%。到2019年,松北区成为成交主力,占比达到37.2%。几年里哈尔滨市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年哈尔滨市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年哈尔滨市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,哈尔滨市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、阿城区、呼兰区、尚志市、双城市、五常市、平房区、依兰县、方正县、宾县、巴彦县、木兰县、通河县、延寿县

阿城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1356.5元/平方米,2011-2019年复合增速为8.27%。

图表 2011-2019年哈尔滨市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年哈尔滨市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,哈尔滨市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:道里区、南岗区、道外区、平房区、松北区、香坊区、呼兰区、阿城区、依兰县、方正县、宾县、巴彦县、木兰县、通河县、延寿县、双城市、尚志市、五常市

道里区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年哈尔滨市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年哈尔滨市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年哈尔滨市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年哈尔滨市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
中龙飞机拆解基地有限公司448.72道里区工业用地1574035.1
哈尔滨华南城有限公司422.99道外区批发零售用地3246076.7
哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司327.26哈尔滨市本级其他商服用地2263769.2
枫叶小镇奥特莱斯(哈尔滨)广场有限公司258.4松北区批发零售用地1208546.8
哈尔滨乾龙置业有限公司246.49道外区批发零售用地1900077.1
哈尔滨华鸿农博房地产开发有限公司237.46南岗区其他商服用地59200249.3
黑龙江省松杉木业有限公司222.13宾县工业用地282212.7
哈尔滨华南城有限公司220.77道外区批发零售用地23215105.2
哈尔滨传化公路港物流有限公司211.34道外区仓储用地653030.9
哈尔滨宇培仓储有限公司192.43哈尔滨市本级仓储用地411021.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年哈尔滨市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
1296.62104016.23道里区其他商服用地
哈尔滨南兴房地产开发有限责任公司495.33237465.36南岗区商务金融用地
哈尔滨铁路局295.1550218.64南岗区其他商服用地
哈尔滨科技创新投资有限公司289.42245577.59松北区商务金融用地
哈尔滨龙珠实业发展有限公司264.2277410.5松北区其他商服用地
哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司238.5958940.21道里区商务金融用地
哈尔滨市众邦房地产开发集团有限公司232.8236710.17阿城区其他商服用地
中国石油天然气股份有限公司黑龙江哈尔滨销售分公司218.014306.56松北区批发零售用地
哈尔滨新基业能源有限公司207.36773.27道里区批发零售用地
中国石油天然气股份有限公司黑龙江哈尔滨销售分公司209.112606.03平房区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年哈尔滨市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
哈尔滨空港新城建设发展有限公司35.17500213.82道里区仓储用地
哈尔滨乾宝隆商贸有限公司34.32958.6香坊区工业用地
中国邮政集团公司黑龙江省分公司35.17110202.5道里区仓储用地
哈尔滨裕博物流有限公司33.438011.38香坊区仓储用地
哈尔滨中财房地产开发有限公司37.0371道外区工业用地
哈尔滨韦玛通信工程有限公司31.5118037.5平房区工业用地
哈尔滨合力特科技有限公司31.757018平房区工业用地
长安福特汽车有限公司32.964019.45平房区工业用地
黑龙江宏业隆米业有限公司30.158619.46香坊区工业用地
哈工大机器人集团有限公司32.8122037.2平房区工业用地