2011-2019年秦皇岛市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年秦皇岛市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,秦皇岛市共成交产业用地1464宗。成交面积达到45868亩,排在全国第208,河北省内第11其中以土地出让形式成交的有1361宗, 成交面积43107.12亩,占比93.98%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,秦皇岛市共成交产业用地189宗。成交面积10284.5亩, 排在全国第97,河北省内第8,成交面积同比增长34.43%。 其中以土地出让形式成交的有169宗,成交面积9658.64亩,占比93.91%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年秦皇岛市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,秦皇岛市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,秦皇岛市工矿仓储用地成交面积为7303.05亩,占比80.44%, 商服用地成交面积为1775.64亩,占比19.56%。

图表 2011-2019年秦皇岛市产业用地交易结构走势

2015年,秦皇岛市第二产业增加值445.09亿元,占GDP的比重达到35.59%,占比排在全国第281位。 第三产业增加值627.72亿元,占GDP的比重达到50.2%,占比排在全国第46位。

目前秦皇岛市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年秦皇岛市三产占GDP的比重

2011-2019年秦皇岛市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,秦皇岛市产业用地交易1653宗中,有1240宗来源为新增建设用地,占比为75.02%。

2011-2019年,秦皇岛市产业新增建设用地交易面积达到50100.93亩,占比达到89.22%。 占比排在全国第91,河北省第5。近几年来秦皇岛市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到93%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年秦皇岛市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,秦皇岛市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到9702.27亩,占比为17.28%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,秦皇岛市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,秦皇岛市归属市本级的产业用地交易规模占比达到10.14%,较前几年下降8.73个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年秦皇岛市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来秦皇岛市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,秦皇岛市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.36%、83.86%、9.75%、6.03%。

图表 2011-2019年秦皇岛市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年秦皇岛市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,秦皇岛市工矿仓储用地出让价格为17.19万元/亩。

2019年,秦皇岛市工矿仓储用地出让价格为20.16万元/亩,同比增长3.07%。

回顾过去8年的价格变化趋势,秦皇岛市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.04%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到20.16万元/亩,最低的一年是2011年,为11.9万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,秦皇岛市商服用地出让楼面价格为1021元/平方米。

2019年,秦皇岛市商服用地出让楼面价格为1359元/平方米,同比减少17.23%。

回顾过去8年的价格变化趋势,秦皇岛市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年秦皇岛市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

秦皇岛市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,秦皇岛市产业用地总成交面积排在河北省内第11位,与沧州市共同处于第二梯队。秦皇岛市产业用地成交面积占全省的比例为3.69%。

图表 2011-2019年河北省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,秦皇岛市产业用地总成交面积排在河北省内第8位, 排名上升。秦皇岛市产业用地成交面积占全省的比例为4.98%,较前几年增长1.49个百分点。

图表 2019年河北省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年秦皇岛市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。省内,廊坊市、邢台市与秦皇岛市土地出让价格较为接近。

总体来看,秦皇岛市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地楼面价格达到927.63元/平方米,秦皇岛市为全省平均水平的146.55%。

图表 2011-2019年秦皇岛市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年秦皇岛市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,石家庄市、承德市、张家口市、唐山市、邯郸市、沧州市与秦皇岛市价格较为接近。

总体来看,秦皇岛市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 河北省工矿仓储用地出让价格达到18.26万元/亩,秦皇岛市为全省平均水平的110.4%。 秦皇岛市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年秦皇岛市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

秦皇岛市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,秦皇岛市成交规模最大的区域是青龙满族自治县,成交规模占比达到26.89%。到2019年,昌黎县成为成交主力,占比达到48.55%。几年里秦皇岛市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年秦皇岛市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年秦皇岛市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,秦皇岛市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:北戴河区、海港区、昌黎县、抚宁县、青龙满族自治县、卢龙县、山海关区

北戴河区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2853.12元/平方米,2011-2019年复合增速为23.83%。

图表 2011-2019年秦皇岛市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年秦皇岛市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,秦皇岛市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:海港区、山海关区、北戴河区、青龙满族自治县、昌黎县、抚宁县、卢龙县

山海关区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年秦皇岛市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年秦皇岛市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年秦皇岛市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年秦皇岛市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
220.16海港区公共设施用地428619.5
秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司207.57昌黎县住宿餐饮用地1668280.4
华润雪花啤酒(秦皇岛)有限公司199.44海港区工业用地535326.8
河北安丰钢铁有限公司150昌黎县工业用地220514.7
昌黎吉泰板业有限公司146.89昌黎县工业用地252617.2
秦皇岛彤鑫房地产开发有限公司141.99北戴河区住宿餐饮用地498435.1
凯斯曼秦皇岛汽车零部件制造有限公司104.85秦皇岛市本级工业用地201319.2
中科遥感秦皇岛房地产有限公司97.16秦皇岛市本级工业用地233224.0
秦皇岛七维测控技术有限公司84.69卢龙县工业用地117813.9
青龙满族自治县腾飞投资有限责任公司82.03青龙满族自治县商务金融用地192023.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年秦皇岛市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
承德银行股份有限公司524.724254.62海港区商务金融用地
秦皇岛市博维房地产开发有限公司482.31031221.38海港区其他商服用地
秦皇岛茂业置业房地产开发有限公司405.0633015.63海港区商务金融用地
迁安市有存鸿运房地产开发有限公司255.32751.08青龙满族自治县批发零售用地
迁安市有存鸿运房地产开发有限公司179.3500.28青龙满族自治县批发零售用地
秦皇岛和瑞房地产开发有限公司177.0262014.8北戴河区批发零售用地
秦皇岛和瑞房地产开发有限公司177.18144.6北戴河区批发零售用地
秦皇岛和瑞房地产开发有限公司176.98274.67北戴河区批发零售用地
秦皇岛市立兴房地产开发有限公司162.55133.16昌黎县住宿餐饮用地
单立杰166.5430.26昌黎县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年秦皇岛市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
秦皇岛金海食品工业有限公司28.373626.01秦皇岛市本级工业用地
秦皇岛光耀照明器材有限公司24.072330.11秦皇岛市本级工业用地
昌黎瑞祥投资开发有限公司25.1803.17昌黎县工业用地
秦皇岛迪峰凿岩设备有限公司25.147418.87昌黎县工业用地
秦皇岛巨力冶金技术开发有限公司22.3984.4抚宁县工业用地
秦皇岛济农生态农业科技有限公司25.130512.17昌黎县工业用地
昌黎县康健医药药材有限公司25.11997.92昌黎县工业用地
秦皇岛龙骏环保实业发展有限公司25.4411.62卢龙县工业用地
中铁山桥集团有限公司25.51375.39山海关区工业用地
秦皇岛顺洁环保机械设备有限公司22.228512.82抚宁县工业用地