2011-2019年保定市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年保定市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,保定市共成交产业用地2741宗。成交面积达到102305.17亩,排在全国第77,河北省内第6其中以土地出让形式成交的有2712宗, 成交面积98774.07亩,占比96.55%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,保定市共成交产业用地401宗。成交面积13477.34亩, 排在全国第59,河北省内第6,成交面积同比增长4.08%。 其中以土地出让形式成交的有385宗,成交面积12922.85亩,占比95.89%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年保定市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,保定市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,保定市工矿仓储用地成交面积为10301.05亩,占比83.64%, 商服用地成交面积为2014.22亩,占比16.36%。

图表 2011-2019年保定市产业用地交易结构走势

2015年,保定市第二产业增加值1645.67亿元,占GDP的比重达到54.85%,占比排在全国第64位。 第三产业增加值1221.43亿元,占GDP的比重达到40.71%,占比排在全国第153位。

目前保定市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年保定市三产占GDP的比重

2011-2019年保定市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,保定市产业用地交易3142宗中,有2608宗来源为新增建设用地,占比为83%。

2011-2019年,保定市产业新增建设用地交易面积达到104015.99亩,占比达到89.84%。 占比排在全国第270,河北省第10。近几年来保定市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年保定市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,保定市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到763.3亩,占比为0.66%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,保定市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,保定市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.18%,较前几年下降0.54个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年保定市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来保定市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,保定市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.01%、4.07%、85.76%、6.63%、3.53%。

图表 2011-2019年保定市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年保定市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,保定市工矿仓储用地出让价格为20.55万元/亩。

2019年,保定市工矿仓储用地出让价格为29.03万元/亩,同比减少3.75%。

回顾过去8年的价格变化趋势,保定市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2015年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,保定市商服用地出让楼面价格为710元/平方米。

2019年,保定市商服用地出让楼面价格为1041元/平方米,同比增长3.51%。

回顾过去8年的价格变化趋势,保定市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为10.66%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到1041元/平方米,最低的一年是2011年,为418元/平方米。

图表 2011-2019年保定市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

保定市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,保定市产业用地总成交面积排在河北省内第6位,与沧州市共同处于第二梯队。保定市产业用地成交面积占全省的比例为7.61%。

图表 2011-2019年河北省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,保定市产业用地总成交面积排在河北省内第6位, 排名不变。保定市产业用地成交面积占全省的比例为6.52%,较前几年减少1.26个百分点。

图表 2019年河北省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年保定市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,沧州市、唐山市、石家庄市、承德市与保定市土地出让价格较为接近。

总体来看,保定市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地楼面价格达到927.63元/平方米,保定市为全省平均水平的112.25%。

图表 2011-2019年保定市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年保定市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,廊坊市、石家庄市与保定市价格较为接近。

总体来看,保定市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 河北省工矿仓储用地出让价格达到18.26万元/亩,保定市为全省平均水平的158.96%。 保定市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年保定市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

保定市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,保定市成交规模最大的区域是徐水县,成交规模占比达到27.76%。到2019年,定州市成为成交主力,占比达到19.05%。几年里保定市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年保定市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年保定市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,保定市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:容城县、北市区、徐水县、高碑店市、定兴县、安国市、易县、定州市、唐县、涞水县、阜平县、顺平县、曲阳县、涿州市、望都县、涞源县、蠡县、满城县、新市区、南市区、清苑县、高阳县、安新县、博野县、雄县

容城县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5112.21元/平方米,2011-2019年复合增速为12.64%。

图表 2011-2019年保定市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年保定市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,保定市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:新市区、北市区、南市区、满城县、清苑县、涞水县、阜平县、徐水县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、涿州市、定州市、安国市、高碑店市

新市区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年保定市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年保定市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年保定市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年保定市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
长城汽车股份有限公司500徐水县工业用地726714.5
长城汽车股份有限公司500徐水县工业用地716714.3
长城汽车股份有限公司480.72徐水县工业用地701914.6
长城汽车股份有限公司406.81徐水县工业用地593914.6
河北长润环保科技有限公司306.35高阳县工业用地772225.2
河北红阳润达窗业有限公司272.4定州市工业用地299611.0
长城汽车股份有限公司256.84徐水县工业用地371614.5
长城汽车股份有限公司210.47徐水县工业用地303114.4
乐凯胶片股份有限公司200南市区工业用地640032.0
保定向阳航空精密机械有限公司199.33北市区工业用地866543.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保定市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
英利源盛房地产开发集团有限公司602.44250070.55北市区商务金融用地
涿州市孔雀城房地产开发有限公司590.988640150涿州市其他商服用地
保定市中尚房地产开发有限公司520.0658012.65北市区商务金融用地
保定隆瑞房地产开发有限公司400.2927223.17南市区商务金融用地
中国石化销售有限公司河北保定石油分公司382.233058.65南市区批发零售用地
望都县中泰城乡建设发展有限公司374.96051.61望都县其他商服用地
保定市联运公司350.18972.56保定市本级批发零售用地
望都县中泰城乡建设发展有限公司339.422066.5望都县其他商服用地
望都县中泰城乡建设发展有限公司327.521296.5望都县其他商服用地
河北卓天房地产开发有限公司326.03119595.68北市区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保定市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
涿州筑辉房地产开发有限公司77.5440656.82涿州市工业用地
涿州筑辉房地产开发有限公司76.810050130.85涿州市工业用地
保定市恒佳塑料制品制造有限公司56.04107.32北市区工业用地
保定原创奇石生产有限公司59.71752.93北市区工业用地
保定澳森制衣股份有限公司59.03115.27北市区工业用地
保定市宇航机械科技有限公司58.363610.91北市区工业用地
保定市新市区众义汽车配件厂55.14177.56新市区工业用地
河北保定槐茂有限公司51.6438985.06北市区工业用地
河北蓝太建材集团有限公司41.6248559.7北市区工业用地
保定耀龙光电设备有限公司41.6135032.45北市区工业用地