2011-2018年珠海市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年珠海市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,珠海市共成交产业用地546宗。成交面积达到38506.51亩,排在全国第196,广东省内第9其中以土地出让形式成交的有546宗, 成交面积38506.51亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,珠海市共成交产业用地43宗。成交面积3618.21亩, 排在全国第189,广东省内第11,成交面积同比减少56.66%。 其中以土地出让形式成交的有43宗,成交面积3618.21亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年珠海市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,珠海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,珠海市工矿仓储用地成交面积为2972.24亩,占比82.15%, 商服用地成交面积为645.97亩,占比17.85%。

图表 2011-2018年珠海市产业用地交易结构走势

2015年,珠海市第二产业增加值1007.3亿元,占GDP的比重达到49.73%,占比排在全国第116位。 第三产业增加值973亿元,占GDP的比重达到48.04%,占比排在全国第66位。

目前珠海市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年珠海市三产占GDP的比重

2011-2018年珠海市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,珠海市产业用地交易589宗中,有223宗来源为新增建设用地,占比为37.86%。

2011-2018年,珠海市产业新增建设用地交易面积达到21119.39亩,占比达到50.14%。 占比排在全国第40,广东省第3。近几年来珠海市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到84%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年珠海市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,珠海市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到6184.37亩,占比为14.68%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,珠海市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,珠海市归属市本级的产业用地交易规模占比达到23.42%,较前几年上升9.56个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年珠海市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来珠海市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,珠海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.43%、99.24%、0.32%、0%。

图表 2011-2018年珠海市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年珠海市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,珠海市工矿仓储用地出让价格为39.4万元/亩。

2018年,珠海市工矿仓储用地出让价格为119.44万元/亩,同比增长192.68%。

回顾过去8年的价格变化趋势,珠海市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为19.8%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到119.44万元/亩,最低的一年是2013年,为26.13万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,珠海市商服用地出让楼面价格为3397元/平方米。

2018年,珠海市商服用地出让楼面价格为4109元/平方米,同比增长34.62%。

回顾过去8年的价格变化趋势,珠海市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为23.08%,价格上涨趋势十分显著。出让价格最高的一年出现在2013年,达到5845元/平方米,最低的一年是2011年,为780元/平方米。

图表 2011-2018年珠海市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

珠海市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,珠海市产业用地总成交面积排在广东省内第9位,与惠州市、湛江市、清远市、韶关市、东莞市、阳江市、河源市共同处于第二梯队。珠海市产业用地成交面积占全省的比例为4.79%。

图表 2011-2018年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,珠海市产业用地总成交面积排在广东省内第11位, 排名下降。珠海市产业用地成交面积占全省的比例为4.28%,较前几年减少0.57个百分点。

图表 2018年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年珠海市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。省内,韶关市、中山市与珠海市土地出让价格较为接近。

总体来看,珠海市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 广东省商服用地楼面价格达到3650.19元/平方米,珠海市为全省平均水平的112.56%。

图表 2011-2018年珠海市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年珠海市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。

总体来看,珠海市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到46.16万元/亩,珠海市为全省平均水平的258.77%。 珠海市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年珠海市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

珠海市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,珠海市产业用地交易规模最大的区县为金湾区,2018年,金湾区成交规模占全市的57.04%,其次是香洲区,占比达到38.41%。

图表 2011-2018年珠海市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年珠海市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,珠海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:金湾区、香洲区、斗门区

斗门区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2736.2元/平方米,2011-2018年复合增速为370.62%。

图表 2011-2018年珠海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年珠海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,珠海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:香洲区、斗门区、金湾区

香洲区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年珠海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年珠海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年珠海市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年珠海市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
中海油能源发展珠海精细化工有限公司6.18金湾区工业用地1978832.0
珠海大横琴口岸实业有限公司5.18香洲区其他商服用地5488241060.2
新兴重工集团有限公司5斗门区工业用地886717.7
国机(珠海)机器人科技园有限公司1.81珠海市本级工业用地954552.8
珠海市三鑫幕墙工程有限公司1.46金湾区工业用地327422.4
天大药业(珠海)有限公司1.44金湾区工业用地323322.4
珠海横琴高择投资有限公司1.29香洲区其他商服用地64491500.0
珠海市通得电气设备有限公司0.97斗门区工业用地249725.8
珠海天地裕达实业有限公司0.96金湾区工业用地215022.4
珠海市明椿置业有限公司0.94香洲区住宿餐饮用地442247.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年珠海市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
珠海华铠投资有限公司4266.7619490.15香洲区其他商服用地
新兴重工(珠海)投资有限公司2415.3656040.27香洲区其他商服用地
新栢嘉投资有限公司1571.9317450.2香洲区其他商服用地
南光恒丰置业有限公司1432.0214800.15香洲区其他商服用地
珠海中南加华物业投资有限公司811.1144580.18金湾区商务金融用地
横琴万象世界发展有限公司750.72492423.32香洲区其他商服用地
华发实业(香港)有限公司574.5503990.88金湾区批发零售用地
珠海锦润置业有限公司522.763470.12珠海市本级商务金融用地
东西汇投资股份有限公司447.9564901.26香洲区其他商服用地
中油燃气投资集团有限公司440.052190.12珠海市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年珠海市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
珠海火炬南方创新投资发展有限公司108.752680.48珠海市本级工业用地
广东城智科技有限公司91.779920.87珠海市本级工业用地
珠海满记餐饮管理有限公司50.06030.12香洲区仓储用地
珠海东晟投资控股有限公司50.03240.06香洲区仓储用地
珠海格力能源环境技术有限公司41.350741.23香洲区工业用地
珠海格力能源环境技术有限公司41.345401.1香洲区工业用地
新海能源(中国)有限公司33.77580.23香洲区工业用地
珠海博威电气股份有限公司39.17280.19珠海市本级工业用地
索理思(珠海)化工有限公司28.015920.57金湾区工业用地
万华化学(广东)有限公司32.0157214.91金湾区工业用地