2011-2019年珠海市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年珠海市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,珠海市共成交产业用地627宗。成交面积达到47124亩,排在全国第201,广东省内第9其中以土地出让形式成交的有623宗, 成交面积46992.9亩,占比99.72%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,珠海市共成交产业用地58宗。成交面积4417.48亩, 排在全国第217,广东省内第12,成交面积同比减少11.23%。 其中以土地出让形式成交的有58宗,成交面积4417.48亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年珠海市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,珠海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,珠海市工矿仓储用地成交面积为1927.6亩,占比61.18%, 商服用地成交面积为1222.98亩,占比38.82%。

图表 2011-2019年珠海市产业用地交易结构走势

2015年,珠海市第二产业增加值1007.3亿元,占GDP的比重达到49.73%,占比排在全国第116位。 第三产业增加值973亿元,占GDP的比重达到48.04%,占比排在全国第66位。

目前珠海市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年珠海市三产占GDP的比重

2011-2019年珠海市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,珠海市产业用地交易685宗中,有278宗来源为新增建设用地,占比为40.58%。

2011-2019年,珠海市产业新增建设用地交易面积达到28293.09亩,占比达到54.89%。 占比排在全国第48,广东省第3。近几年来珠海市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到84%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年珠海市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,珠海市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到8022.91亩,占比为15.57%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,珠海市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,珠海市归属市本级的产业用地交易规模占比达到38.86%,较前几年上升25.48个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年珠海市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来珠海市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,珠海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.35%、99.13%、0.26%、0.25%。

图表 2011-2019年珠海市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年珠海市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,珠海市工矿仓储用地出让价格为38.96万元/亩。

2019年,珠海市工矿仓储用地出让价格为34.27万元/亩,同比减少71.3%。

回顾过去8年的价格变化趋势,珠海市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2015年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,珠海市商服用地出让楼面价格为3456元/平方米。

2019年,珠海市商服用地出让楼面价格为4510元/平方米,同比增长9.77%。

回顾过去8年的价格变化趋势,珠海市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为21.53%,价格上涨趋势十分显著。出让价格最高的一年出现在2013年,达到5845元/平方米,最低的一年是2011年,为780元/平方米。

图表 2011-2019年珠海市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

珠海市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,珠海市产业用地总成交面积排在广东省内第10位,与惠州市、湛江市、清远市、东莞市、韶关市、阳江市、河源市共同处于第二梯队。珠海市产业用地成交面积占全省的比例为4.65%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,珠海市产业用地总成交面积排在广东省内第12位, 排名下降。珠海市产业用地成交面积占全省的比例为3.53%,较前几年减少1.26个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年珠海市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,珠海市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,珠海市为全省平均水平的221.61%。

图表 2011-2019年珠海市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年珠海市工矿仓储用地出让价格排在省内第10位。省内,揭阳市与珠海市价格较为接近。

总体来看,珠海市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,珠海市为全省平均水平的85.23%。 珠海市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年珠海市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

珠海市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,珠海市成交规模最大的区域是金湾区,成交规模占比达到44.22%。到2019年,香洲区成为成交主力,占比达到76.64%。几年里珠海市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年珠海市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年珠海市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,珠海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:香洲区、金湾区、斗门区

斗门区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1538.86元/平方米,2011-2019年复合增速为288.47%。

图表 2011-2019年珠海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年珠海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,珠海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:香洲区、斗门区、金湾区

香洲区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年珠海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年珠海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年珠海市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年珠海市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
中海油能源发展珠海精细化工有限公司618.38金湾区工业用地1978832.0
珠海大横琴口岸实业有限公司517.65香洲区其他商服用地5488241060.2
新兴重工集团有限公司500斗门区工业用地886717.7
国机(珠海)机器人科技园有限公司180.78珠海市本级工业用地954552.8
珠海市三鑫幕墙工程有限公司146.17金湾区工业用地327422.4
天大药业(珠海)有限公司144.35金湾区工业用地323322.4
珠海横琴高择投资有限公司128.98香洲区其他商服用地64491500.0
珠海市通得电气设备有限公司96.77斗门区工业用地249725.8
珠海天地裕达实业有限公司96金湾区工业用地215022.4
珠海市明椿置业有限公司94.08香洲区住宿餐饮用地442247.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年珠海市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
珠海华铠投资有限公司4266.76194914.52香洲区其他商服用地
新兴重工(珠海)投资有限公司2415.36560427.16香洲区其他商服用地
新栢嘉投资有限公司1571.93174520.2香洲区其他商服用地
南光恒丰置业有限公司1432.02148015香洲区其他商服用地
珠海中南加华物业投资有限公司811.11445817.83金湾区商务金融用地
横琴万象世界发展有限公司750.7249242332香洲区其他商服用地
华发实业(香港)有限公司574.55039987.72金湾区批发零售用地
珠海锦润置业有限公司522.7634712.14珠海市本级商务金融用地
东西汇投资股份有限公司447.956490126.12香洲区其他商服用地
中油燃气投资集团有限公司440.0521911.86珠海市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年珠海市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
珠海火炬南方创新投资发展有限公司108.7526848.45珠海市本级工业用地
广东城智科技有限公司91.7799287.18珠海市本级工业用地
珠海满记餐饮管理有限公司50.060312.05香洲区仓储用地
珠海东晟投资控股有限公司50.03246.49香洲区仓储用地
珠海格力能源环境技术有限公司41.35074122.75香洲区工业用地
珠海格力能源环境技术有限公司41.34540109.83香洲区工业用地
珠海博威电气股份有限公司39.172818.65珠海市本级工业用地
新海能源(中国)有限公司33.775822.5香洲区工业用地
英诺赛科(珠海)科技有限公司31.367421.52珠海市本级工业用地
珠海市联易通电子有限公司32.9108533珠海市本级工业用地