2011-2019年湛江市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年湛江市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,湛江市共成交产业用地635宗。成交面积达到67182.14亩,排在全国第139,广东省内第6其中以土地出让形式成交的有598宗, 成交面积64637.78亩,占比96.21%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,湛江市共成交产业用地74宗。成交面积3089.25亩, 排在全国第259,广东省内第16,成交面积同比增长4.15%。 其中以土地出让形式成交的有64宗,成交面积2899.41亩,占比93.86%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年湛江市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,湛江市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,湛江市工矿仓储用地成交面积为2245.09亩,占比91.3%, 商服用地成交面积为213.89亩,占比8.7%。

图表 2011-2019年湛江市产业用地交易结构走势

2015年,湛江市第二产业增加值908.06亿元,占GDP的比重达到38.15%,占比排在全国第260位。 第三产业增加值1017.29亿元,占GDP的比重达到42.74%,占比排在全国第128位。

目前湛江市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年湛江市三产占GDP的比重

2011-2019年湛江市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,湛江市产业用地交易709宗中,有426宗来源为新增建设用地,占比为60.08%。

2011-2019年,湛江市产业新增建设用地交易面积达到59465.9亩,占比达到84.62%。 占比排在全国第50,广东省第5。近几年来湛江市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年湛江市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,湛江市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到39095.12亩,占比为55.63%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,湛江市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2019年,湛江市归属市本级的产业用地交易规模占比达到29.72%,较前几年下降27.11个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年湛江市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来湛江市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,湛江市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.54%、10.09%、74.91%、10.61%、3.85%。

图表 2011-2019年湛江市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年湛江市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,湛江市工矿仓储用地出让价格为18.91万元/亩。

2019年,湛江市工矿仓储用地出让价格为20.54万元/亩,同比减少5.13%。

回顾过去8年的价格变化趋势,湛江市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2015年、2016年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,湛江市商服用地出让楼面价格为598元/平方米。

2019年,湛江市商服用地出让楼面价格为1008元/平方米,同比减少5.11%。

回顾过去8年的价格变化趋势,湛江市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年湛江市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

湛江市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,湛江市产业用地总成交面积排在广东省内第6位,与惠州市、清远市、东莞市、韶关市、珠海市、阳江市、河源市共同处于第二梯队。湛江市产业用地成交面积占全省的比例为6.34%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,湛江市产业用地总成交面积排在广东省内第16位, 排名下降。湛江市产业用地成交面积占全省的比例为2.47%,较前几年减少4.36个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年湛江市商服用地出让楼面价格排在省内第14位。省内,茂名市与湛江市土地出让价格较为接近。

总体来看,湛江市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,湛江市为全省平均水平的49.54%。

图表 2011-2019年湛江市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年湛江市工矿仓储用地出让价格排在省内第15位。省内,肇庆市、阳江市、汕尾市、清远市、梅州市、云浮市与湛江市价格较为接近。

总体来看,湛江市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,湛江市为全省平均水平的51.08%。 湛江市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年湛江市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

湛江市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,湛江市成交规模最大的区域是麻章区,成交规模占比达到59.45%。到2019年,遂溪县成为成交主力,占比达到20.39%。几年里湛江市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年湛江市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年湛江市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,湛江市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:廉江市、吴川市、霞山区、徐闻县、遂溪县、赤坎区、坡头区、麻章区、雷州市

廉江市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2094.28元/平方米,2011-2019年复合增速为36.63%。

图表 2011-2019年湛江市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年湛江市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,湛江市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:赤坎区、霞山区、坡头区、麻章区、遂溪县、徐闻县、廉江市、雷州市、吴川市

赤坎区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年湛江市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年湛江市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年湛江市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年湛江市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
宝钢湛江钢铁有限公司15849.01湛江市本级工业用地24851215.7
湛江港(集团)股份有限公司1458.31湛江市本级港口码头用地3277022.5
湛江诚通物流有限公司442.07湛江市本级仓储用地882220.0
中国石化集团石油商业储备有限公司湛江分公司427霞山区仓储用地966022.6
海安新港港务有限公司342.52徐闻县港口码头用地1472843.0
正大食品(湛江)有限公司270遂溪县工业用地347412.9
广东龙健高新科技产业园有限公司265.96廉江市工业用地395614.9
湛江山雨十八鲜生态食品有限公司178.33廉江市工业用地266715.0
广东恒中门业有限公司168.96廉江市工业用地244214.5
廉江市坚实建材有限公司166.55廉江市工业用地239514.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湛江市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
陈广兴1339.622301.66廉江市批发零售用地
徐闻县芳都实业发展有限公司369.73200.87徐闻县住宿餐饮用地
湛江丽宝羽绒制品有限公司346.7526215.18湛江市本级商务金融用地
洪碧勤245.3400.17雷州市商务金融用地
遂溪县自来水公司216.514646.76遂溪县批发零售用地
王宜荣66.8260.38雷州市其他商服用地
徐闻县合创富贸易有限公司竹山加油站57.962810.85徐闻县批发零售用地
徐闻县合盈富贸易有限公司骏安加油站56.675113.27徐闻县批发零售用地
徐闻县大界加油站46.350010.8徐闻县批发零售用地
徐闻县坡立宫加油站40.41012.5徐闻县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湛江市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
广东日光投资集团有限公司34.3120335.09霞山区仓储用地
湛江市霞山区同兴运输有限公司34.656216.24霞山区仓储用地
广东粤亚塑料制品有限公司20.433316.34坡头区工业用地
广东湛化集团有限公司22.49632430湛江市本级工业用地
湛江市红鹰铭德新材料科技有限公司22.469030.78湛江市本级工业用地
湛江市裕达泡沫制品有限公司20.048124坡头区工业用地
廉江市汇东电器科技有限公司23.376332.77廉江市工业用地
广东光华食品有限公司21.31255.88吴川市工业用地
广东北部湾农产品批发中心有限公司13.8402.9遂溪县仓储用地
郑发年、龙学贤14.127519.54廉江市工业用地