2011-2019年深圳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年深圳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,深圳市共成交产业用地576宗。成交面积达到21402.39亩,排在全国第302,广东省内第20其中以土地出让形式成交的有575宗, 成交面积20050.38亩,占比93.68%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,深圳市共成交产业用地21宗。成交面积1206.43亩, 排在全国第317,广东省内第21,成交面积同比增长19.01%。 其中以土地出让形式成交的有19宗,成交面积623.95亩,占比51.72%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年深圳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,深圳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,深圳市工矿仓储用地成交面积为227.27亩,占比19.1%, 商服用地成交面积为962.76亩,占比80.9%。

图表 2011-2019年深圳市产业用地交易结构走势

2015年,深圳市第二产业增加值7207.94亿元,占GDP的比重达到41.18%,占比排在全国第227位。 第三产业增加值10288.28亿元,占GDP的比重达到58.78%,占比排在全国第17位。

目前深圳市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年深圳市三产占GDP的比重

2011-2019年深圳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,深圳市产业用地交易597宗中,有206宗来源为新增建设用地,占比为34.51%。

2011-2019年,深圳市产业新增建设用地交易面积达到11617.52亩,占比达到51.38%。 占比排在全国第308,广东省第19。近几年来深圳市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到85%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年深圳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,深圳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到11886.31亩,占比为52.57%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,深圳市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2019年,深圳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到47.36%,较前几年下降5.51个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年深圳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来深圳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,深圳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 3.83%、1.31%、55.86%、39%、0%。

图表 2011-2019年深圳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年深圳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,深圳市工矿仓储用地出让价格为608.45万元/亩。

2019年,深圳市工矿仓储用地出让价格为856.88万元/亩,同比减少15.8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,深圳市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2015年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,深圳市商服用地出让楼面价格为11040元/平方米。

2019年,深圳市商服用地出让楼面价格为1344元/平方米,同比减少97.18%。

回顾过去8年的价格变化趋势,深圳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年深圳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

深圳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,深圳市产业用地总成交面积排在广东省内第20位,与梅州市、揭阳市、云浮市、汕尾市、中山市、汕头市、茂名市、潮州市共同处于第三梯队。深圳市产业用地成交面积占全省的比例为2.04%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,深圳市产业用地总成交面积排在广东省内第21位, 排名下降。深圳市产业用地成交面积占全省的比例为0.97%,较前几年减少1.21个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年深圳市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。省内,清远市、佛山市与深圳市土地出让价格较为接近。

总体来看,深圳市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,深圳市为全省平均水平的66.02%。

图表 2011-2019年深圳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年深圳市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,深圳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,深圳市为全省平均水平的2130.93%。 深圳市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年深圳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

深圳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,深圳市成交规模最大的区域是龙岗区,成交规模占比达到52.31%。到2019年,盐田区成为成交主力,占比达到31.66%。几年里深圳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年深圳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年深圳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,深圳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:龙岗区、南山区、宝安区、盐田区、罗湖区、福田区

龙岗区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到3368.93元/平方米,2011-2019年复合增速为31.98%。

图表 2011-2019年深圳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年深圳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,深圳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区、盐田区

福田区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年深圳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年深圳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年深圳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年深圳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司289.11龙岗区工业用地4197001451.7
深圳市特区建设发展集团有限公司162.29南山区工业用地8375515160.8
华为技术有限公司159.37龙岗区工业用地256316.1
深圳市深车联合投资有限公司135.8南山区仓储用地2058001515.5
深圳市龙光骏景房地产开发有限公司130.57深圳市本级其他商服用地11250008616.3
华润置地(深圳)有限公司100.2南山区商务金融用地59657595.4
深圳智飞登科技有限公司86.8深圳市本级工业用地28700330.6
华电国际电力股份有限公司82.5深圳市本级工业用地795096.4
深圳市深国际联合置地有限公司71.09深圳市本级其他商服用地2255583172.7
盐田区人民政府67.66深圳市本级工业用地258438.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年深圳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
海能达通信股份有限公司20365.71810008.89南山区其他商服用地
深圳联想海外控股有限公司11793.452660044.65南山区其他商服用地
深圳市地铁集团有限公司10886.620896019.19南山区其他商服用地
深圳恒邦伟业投资集团有限公司9513.8789718.3福田区商务金融用地
深圳市德瀚投资发展有限公司9489.421652822.82罗湖区其他商服用地
深圳市晟润丰投资发展有限公司8717.028693332.92福田区其他商服用地
深圳市康侨佳城置业投资有限公司5226.929206155.88南山区其他商服用地
东莞骏轩实业有限公司5160.2285005.52深圳市本级其他商服用地
深圳华侨城股份有限公司3912.83100000792.28宝安区其他商服用地
福建中维房地产开发有限公司3554.3572000160.93深圳市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年深圳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
深圳市大僵创新科技有限公司5301.97100013.39南山区工业用地
深圳鸿德房地产开发有限公司4394.35940013.52深圳市本级工业用地
深圳华溢云计算科技有限公司3449.23918411.36南山区工业用地
深圳光启融汇创新技术有限公司2993.37710025.76南山区工业用地
深圳市梦网科技发展有限公司2371.92580010.88深圳市本级工业用地
深圳市经纬通信技术有限公司2008.92180010.85深圳市本级工业用地
普联技术有限公司1675.4129477.73南山区工业用地
深圳市汇鑫产业发展有限公司1478.56455943.67宝安区工业用地
深圳市大富科技股份有限公司1387.01580011.39深圳市本级工业用地
深圳市贝特瑞新能源材料股份有限公司1381.01560011.3深圳市本级工业用地