2011-2019年梅州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年梅州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,梅州市共成交产业用地1295宗。成交面积达到35512.86亩,排在全国第251,广东省内第12其中以土地出让形式成交的有1252宗, 成交面积33541.18亩,占比94.45%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,梅州市共成交产业用地122宗。成交面积3645.66亩, 排在全国第241,广东省内第14,成交面积同比增长30.96%。 其中以土地出让形式成交的有108宗,成交面积3165.87亩,占比86.84%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年梅州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,梅州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,梅州市工矿仓储用地成交面积为2330.31亩,占比84.93%, 商服用地成交面积为413.54亩,占比15.07%。

图表 2011-2019年梅州市产业用地交易结构走势

2015年,梅州市第二产业增加值351.83亿元,占GDP的比重达到36.66%,占比排在全国第272位。 第三产业增加值419.45亿元,占GDP的比重达到43.7%,占比排在全国第112位。

目前梅州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年梅州市三产占GDP的比重

2011-2019年梅州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,梅州市产业用地交易1417宗中,有809宗来源为新增建设用地,占比为57.09%。

2011-2019年,梅州市产业新增建设用地交易面积达到31069.44亩,占比达到79.34%。 占比排在全国第232,广东省第14。近几年来梅州市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到88%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年梅州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,梅州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1350.66亩,占比为3.45%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,梅州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,梅州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降3.8个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年梅州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来梅州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以挂牌出让为最主要的形式。

2019年,梅州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.34%、57.53%、25.79%、10.12%、6.22%。

图表 2011-2019年梅州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年梅州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,梅州市工矿仓储用地出让价格为12.69万元/亩。

2019年,梅州市工矿仓储用地出让价格为20.03万元/亩,同比增长16.69%。

回顾过去8年的价格变化趋势,梅州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为11.36%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到20.03万元/亩,最低的一年是2011年,为7.6万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,梅州市商服用地出让楼面价格为357元/平方米。

2019年,梅州市商服用地出让楼面价格为896元/平方米,同比增长330.68%。

回顾过去8年的价格变化趋势,梅州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为20.05%,价格上涨趋势十分显著。出让价格最高的一年出现在2017年,达到972元/平方米,最低的一年是2012年,为151元/平方米。

图表 2011-2019年梅州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

梅州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,梅州市产业用地总成交面积排在广东省内第13位,与揭阳市、云浮市、汕尾市、中山市、汕头市、茂名市、深圳市、潮州市共同处于第三梯队。梅州市产业用地成交面积占全省的比例为3.53%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,梅州市产业用地总成交面积排在广东省内第14位, 排名下降。梅州市产业用地成交面积占全省的比例为2.92%,较前几年减少0.7个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年梅州市商服用地出让楼面价格排在省内第16位。省内,茂名市与梅州市土地出让价格较为接近。

总体来看,梅州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,梅州市为全省平均水平的44.03%。

图表 2011-2019年梅州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年梅州市工矿仓储用地出让价格排在省内第17位。省内,肇庆市、阳江市、汕尾市、湛江市、清远市、云浮市与梅州市价格较为接近。

总体来看,梅州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,梅州市为全省平均水平的49.8%。 梅州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年梅州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

梅州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,梅州市产业用地交易规模最大的区县为梅县,2019年,梅县成交规模占全市的26.19%,其次是丰顺县,占比达到16.01%。

图表 2011-2019年梅州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年梅州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,梅州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:蕉岭县、丰顺县、梅江区、梅县、五华县、兴宁市、平远县、大埔县

丰顺县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1465.61元/平方米,2011-2019年复合增速为79.07%。

图表 2011-2019年梅州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年梅州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,梅州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:梅江区、梅县、大埔县、丰顺县、五华县、平远县、蕉岭县、兴宁市

梅江区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年梅州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年梅州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年梅州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年梅州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
广东粤电大埔发电有限公司317.11大埔县工业用地586918.5
梅州市梅盛伟业水泥有限公司284.94梅县工业用地27369.6
梅县能发矿业有限公司227.11梅江区采矿用地9334.1
兴宁市凯闻生物科技有限公司212.96兴宁市工业用地20449.6
兴宁毅德商贸物流城有限公司187兴宁市批发零售用地811843.4
王老吉大健康产业(梅州)有限公司176.96梅县工业用地16999.6
梅州广梅产业园投资开发有限公司150梅县工业用地162010.8
广东香雪药业有限公司138.3五华县工业用地11778.5
广东粤电大埔发电有限公司123.59大埔县工业用地228818.5
广东博森光能科技有限公司120.1梅县工业用地326427.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年梅州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
五华县琴江新城开发建设投资有限公司615.447357.69五华县其他商服用地
五华县浪华实业发展有限公司509.45101五华县批发零售用地
梅州市文强工贸有限公司329.529398.92梅江区批发零售用地
五华县广美实业有限公司260.31220.47五华县住宿餐饮用地
梅州强华汽车零件有限公司237.423299.81梅江区其他商服用地
广东梅龙农林产权流转服务有限公司221.421899.89梅江区其他商服用地
梅州强华汽车零件有限公司221.421899.89梅江区其他商服用地
梅州时光文化旅游开发有限公司215.0665830.97梅江区其他商服用地
梅州时光文化旅游开发有限公司150.01315187.67梅江区其他商服用地
五华县产业园区建设投资开发有限公司149.511988.01五华县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年梅州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
丰顺丰联绿色食品有限公司107.1148313.85丰顺县工业用地
广东佰仕伟业钦料有限公司77.73854.96五华县工业用地
梅州市瑞马奇食品有限公司42.042710.18丰顺县工业用地
丰顺县创丰米面制品厂37.484522.61丰顺县工业用地
广东蓝田农业有限公司31.0124640.24丰顺县工业用地
梅州市稻丰实业有限公司31.9174154.64梅江区工业用地
梅州市盛富金属制品有限公司30.065921.96梅县工业用地
梅州市锦绣现代物流园有限公司27.2154256.67梅县仓储用地
梅州康立高科技有限公司29.2118340.48梅县工业用地
丰顺金琼建材实业有限公司26.7136751.15丰顺县工业用地