2011-2018年梅州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年梅州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,梅州市共成交产业用地1083宗。成交面积达到30413.02亩,排在全国第244,广东省内第13其中以土地出让形式成交的有1083宗, 成交面积30413.02亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,梅州市共成交产业用地144宗。成交面积2461.48亩, 排在全国第232,广东省内第13,成交面积同比减少46.1%。 其中以土地出让形式成交的有144宗,成交面积2461.48亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年梅州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,梅州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,梅州市工矿仓储用地成交面积为2104.66亩,占比85.5%, 商服用地成交面积为356.82亩,占比14.5%。

图表 2011-2018年梅州市产业用地交易结构走势

2015年,梅州市第二产业增加值351.83亿元,占GDP的比重达到36.66%,占比排在全国第272位。 第三产业增加值419.45亿元,占GDP的比重达到43.7%,占比排在全国第112位。

目前梅州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年梅州市三产占GDP的比重

2011-2018年梅州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,梅州市产业用地交易1227宗中,有682宗来源为新增建设用地,占比为55.58%。

2011-2018年,梅州市产业新增建设用地交易面积达到25618.41亩,占比达到77.93%。 占比排在全国第224,广东省第17。近几年来梅州市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到89%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年梅州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,梅州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1350.66亩,占比为4.11%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,梅州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,梅州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降4.44个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年梅州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来梅州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以挂牌出让为最主要的形式。

2018年,梅州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.41%、59.66%、30.67%、9.27%、0%。

图表 2011-2018年梅州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年梅州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,梅州市工矿仓储用地出让价格为11.91万元/亩。

2018年,梅州市工矿仓储用地出让价格为17.16万元/亩,同比增长28%。

回顾过去8年的价格变化趋势,梅州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为10.71%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到17.16万元/亩,最低的一年是2011年,为7.6万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,梅州市商服用地出让楼面价格为332元/平方米。

2018年,梅州市商服用地出让楼面价格为208元/平方米,同比减少78.58%。

回顾过去8年的价格变化趋势,梅州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.33%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到972元/平方米,最低的一年是2012年,为151元/平方米。

图表 2011-2018年梅州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

梅州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,梅州市产业用地总成交面积排在广东省内第13位,与揭阳市、云浮市、中山市、汕尾市、茂名市、深圳市、汕头市、潮州市共同处于第三梯队。梅州市产业用地成交面积占全省的比例为3.74%。

图表 2011-2018年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,梅州市产业用地总成交面积排在广东省内第13位, 排名不变。梅州市产业用地成交面积占全省的比例为2.91%,较前几年减少0.92个百分点。

图表 2018年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年梅州市商服用地出让楼面价格排在省内第21位。

总体来看,梅州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 广东省商服用地楼面价格达到3650.19元/平方米,梅州市为全省平均水平的5.7%。

图表 2011-2018年梅州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年梅州市工矿仓储用地出让价格排在省内第19位。省内,阳江市、茂名市与梅州市价格较为接近。

总体来看,梅州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到46.16万元/亩,梅州市为全省平均水平的37.18%。 梅州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年梅州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

梅州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,梅州市产业用地交易规模最大的区县为梅县,2018年,梅县成交规模占全市的51.74%,其次是丰顺县,占比达到12.05%。

图表 2011-2018年梅州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年梅州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,梅州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:蕉岭县、大埔县、梅江区、兴宁市、丰顺县、梅县、五华县、平远县

蕉岭县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1949.96元/平方米,2011-2018年复合增速为52.92%。

图表 2011-2018年梅州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年梅州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,梅州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:梅江区、梅县、大埔县、丰顺县、五华县、平远县、蕉岭县、兴宁市

梅江区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年梅州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年梅州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年梅州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年梅州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
广东粤电大埔发电有限公司3.17大埔县工业用地586918.5
梅州市梅盛伟业水泥有限公司2.85梅县工业用地27369.6
梅县能发矿业有限公司2.27梅江区采矿用地9334.1
兴宁市凯闻生物科技有限公司2.13兴宁市工业用地20449.6
兴宁毅德商贸物流城有限公司1.87兴宁市批发零售用地811843.4
王老吉大健康产业(梅州)有限公司1.77梅县工业用地16999.6
梅州广梅产业园投资开发有限公司1.5梅县工业用地162010.8
广东香雪药业有限公司1.38五华县工业用地11778.5
广东粤电大埔发电有限公司1.24大埔县工业用地228818.5
广东博森光能科技有限公司1.2梅县工业用地326427.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年梅州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
五华县琴江新城开发建设投资有限公司615.447350.08五华县其他商服用地
五华县浪华实业发展有限公司509.45100.01五华县批发零售用地
梅州市文强工贸有限公司329.529390.09梅江区批发零售用地
五华县广美实业有限公司260.31220五华县住宿餐饮用地
梅州强华汽车零件有限公司237.423290.1梅江区其他商服用地
梅州强华汽车零件有限公司221.421890.1梅江区其他商服用地
广东梅龙农林产权流转服务有限公司221.421890.1梅江区其他商服用地
梅州时光文化旅游开发有限公司215.066580.31梅江区其他商服用地
梅州时光文化旅游开发有限公司150.0131510.88梅江区其他商服用地
五华县产业园区建设投资开发有限公司149.511980.08五华县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年梅州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
丰顺丰联绿色食品有限公司107.114830.14丰顺县工业用地
广东佰仕伟业钦料有限公司77.73850.05五华县工业用地
梅州市瑞马奇食品有限公司42.04270.1丰顺县工业用地
丰顺县创丰米面制品厂37.48450.23丰顺县工业用地
广东蓝田农业有限公司31.012460.4丰顺县工业用地
梅州市盛富金属制品有限公司30.06590.22梅县工业用地
梅州市稻丰实业有限公司31.917410.55梅江区工业用地
丰顺金琼建材实业有限公司26.713670.51丰顺县工业用地
梅州市锦绣现代物流园有限公司27.215420.57梅县仓储用地
梅州康立高科技有限公司29.211830.4梅县工业用地