2011-2018年江门市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年江门市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,江门市共成交产业用地1129宗。成交面积达到60069.33亩,排在全国第125,广东省内第4其中以土地出让形式成交的有1111宗, 成交面积56424.92亩,占比93.93%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,江门市共成交产业用地143宗。成交面积8345.32亩, 排在全国第89,广东省内第2,成交面积同比减少26.58%。 其中以土地出让形式成交的有137宗,成交面积6895.72亩,占比82.63%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年江门市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,江门市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,江门市工矿仓储用地成交面积为7590.37亩,占比90.95%, 商服用地成交面积为754.95亩,占比9.05%。

图表 2011-2018年江门市产业用地交易结构走势

2015年,江门市第二产业增加值1084.73亿元,占GDP的比重达到48.43%,占比排在全国第147位。 第三产业增加值980.8亿元,占GDP的比重达到43.79%,占比排在全国第111位。

目前江门市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年江门市三产占GDP的比重

2011-2018年江门市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,江门市产业用地交易1272宗中,有682宗来源为新增建设用地,占比为53.62%。

2011-2018年,江门市产业新增建设用地交易面积达到51431.1亩,占比达到75.18%。 占比排在全国第121,广东省第13。近几年来江门市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到87%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年江门市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,江门市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3709.05亩,占比为5.42%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,江门市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,江门市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.89%,较前几年上升1.67个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年江门市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来江门市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,江门市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.13%、84.66%、15.2%、0%。

图表 2011-2018年江门市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年江门市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,江门市工矿仓储用地出让价格为18.96万元/亩。

2018年,江门市工矿仓储用地出让价格为26.17万元/亩,同比增长8.19%。

回顾过去8年的价格变化趋势,江门市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为7.13%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到26.17万元/亩,最低的一年是2011年,为15.08万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,江门市商服用地出让楼面价格为707元/平方米。

2018年,江门市商服用地出让楼面价格为1486元/平方米,同比增长44.03%。

回顾过去8年的价格变化趋势,江门市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.4%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1486元/平方米,最低的一年是2012年,为237元/平方米。

图表 2011-2018年江门市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

江门市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,江门市产业用地总成交面积排在广东省内第4位,与广州市、肇庆市、佛山市共同处于第一梯队。江门市产业用地成交面积占全省的比例为7.78%。

图表 2011-2018年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,江门市产业用地总成交面积排在广东省内第2位, 排名上升。江门市产业用地成交面积占全省的比例为9.87%,较前几年增长2.31个百分点。

图表 2018年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年江门市商服用地出让楼面价格排在省内第11位。省内,汕头市、云浮市与江门市土地出让价格较为接近。

总体来看,江门市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 广东省商服用地楼面价格达到3650.19元/平方米,江门市为全省平均水平的40.7%。

图表 2011-2018年江门市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年江门市工矿仓储用地出让价格排在省内第12位。省内,揭阳市、清远市、肇庆市、湛江市、云浮市与江门市价格较为接近。

总体来看,江门市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到46.16万元/亩,江门市为全省平均水平的56.7%。 江门市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年江门市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

江门市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,江门市成交规模最大的区域是蓬江区,成交规模占比达到28.71%。到2018年,新会区成为成交主力,占比达到33.8%。几年里江门市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年江门市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年江门市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,江门市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:开平市、蓬江区、新会区、鹤山市、台山市、江海区、恩平市

开平市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2218.28元/平方米,2011-2018年复合增速为41.85%。

图表 2011-2018年江门市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年江门市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,江门市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市

蓬江区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年江门市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年江门市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年江门市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年江门市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
鹤山市富华工业发展有限公司10.67鹤山市工业用地1515214.2
江门高新区总部科技园有限公司3.21江门市本级工业用地853826.6
鹤山普洛斯物流园有限公司3.18鹤山市仓储用地1050233.0
江门市东鹏智能家居有限公司2.86鹤山市工业用地514118.0
天地壹号饮料股份有限公司2.8蓬江区工业用地721625.8
恩平市牧田建材有限公司1.55恩平市工业用地211013.6
美心食品(江门)有限公司1.51蓬江区工业用地415827.4
鹤山市得润实业投资有限公司1.15鹤山市工业用地288725.0
江门市金崎投资有限公司1.13蓬江区工业用地311727.5
广东雷迅管业科技有限公司1.02台山市工业用地171816.8
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年江门市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
刘国熙(暂定名)163.821690.13开平市其他商服用地
台山市珠影星光城开发有限公司80.059550.74台山市商务金融用地
洪文忠(暂定名)79.0153781.95开平市其他商服用地
开平市翠山湖建设发展有限公司71.025570.36开平市其他商服用地
江门元政通汽车销售服务有限公司64.117180.27恩平市其他商服用地
中油碧辟石油有限公司52.53560.07江门市本级批发零售用地
广东绿之洲建筑装饰工程有限公司46.4190江门市本级商务金融用地
广东江门船厂有限公司18.95000.26江海区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年江门市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江门市骏东木业有限公司52.312040.23蓬江区工业用地
恩平市音域电子科技有限公司51.63550.07恩平市工业用地
江门市千顺实业有限公司37.916610.44蓬江区工业用地
江门市加滢精细化工有限公司28.36600.23蓬江区工业用地
广东阪桥感光材料股份有限公司27.58620.31江海区工业用地
江门市精美特机电设备有限公司26.97270.27江海区工业用地
江门市新会区卓琪金属制品有限公司28.23660.13新会区工业用地
李锦灿、李奎炯32.43570.11新会区工业用地
江门市新会双水拆船钢铁有限公司27.616910.61新会区工业用地
天地壹号饮料股份有限公司28.323670.84江门市本级工业用地