2011-2019年江门市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年江门市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,江门市共成交产业用地1389宗。成交面积达到80414.43亩,排在全国第111,广东省内第3其中以土地出让形式成交的有1322宗, 成交面积68195.33亩,占比84.8%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,江门市共成交产业用地156宗。成交面积9498.55亩, 排在全国第107,广东省内第4,成交面积同比减少12.31%。 其中以土地出让形式成交的有146宗,成交面积7760.3亩,占比81.7%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年江门市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,江门市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,江门市工矿仓储用地成交面积为6913.88亩,占比89.01%, 商服用地成交面积为854.08亩,占比10.99%。

图表 2011-2019年江门市产业用地交易结构走势

2015年,江门市第二产业增加值1084.73亿元,占GDP的比重达到48.43%,占比排在全国第147位。 第三产业增加值980.8亿元,占GDP的比重达到43.79%,占比排在全国第111位。

目前江门市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年江门市三产占GDP的比重

2011-2019年江门市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,江门市产业用地交易1545宗中,有863宗来源为新增建设用地,占比为55.86%。

2011-2019年,江门市产业新增建设用地交易面积达到65006.01亩,占比达到72.3%。 占比排在全国第145,广东省第9。近几年来江门市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到82%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年江门市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,江门市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到6143.62亩,占比为6.83%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,江门市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,江门市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.62%,较前几年下降0.24个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年江门市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来江门市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,江门市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.1%、78.4%、14.11%、7.39%。

图表 2011-2019年江门市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年江门市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,江门市工矿仓储用地出让价格为19.59万元/亩。

2019年,江门市工矿仓储用地出让价格为25.81万元/亩,同比减少1.4%。

回顾过去8年的价格变化趋势,江门市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.15%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到26.17万元/亩,最低的一年是2011年,为15.08万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,江门市商服用地出让楼面价格为755元/平方米。

2019年,江门市商服用地出让楼面价格为1209元/平方米,同比减少18.65%。

回顾过去8年的价格变化趋势,江门市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年江门市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

江门市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,江门市产业用地总成交面积排在广东省内第3位,与广州市、佛山市、肇庆市共同处于第一梯队。江门市产业用地成交面积占全省的比例为8.11%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,江门市产业用地总成交面积排在广东省内第4位, 排名下降。江门市产业用地成交面积占全省的比例为7.6%,较前几年减少0.58个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年江门市商服用地出让楼面价格排在省内第12位。省内,佛山市、河源市与江门市土地出让价格较为接近。

总体来看,江门市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,江门市为全省平均水平的59.39%。

图表 2011-2019年江门市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年江门市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,肇庆市、阳江市、汕尾市与江门市价格较为接近。

总体来看,江门市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,江门市为全省平均水平的64.17%。 江门市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年江门市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

江门市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,江门市成交规模最大的区域是蓬江区,成交规模占比达到28.71%。到2019年,新会区成为成交主力,占比达到37.27%。几年里江门市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年江门市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年江门市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,江门市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:新会区、开平市、蓬江区、鹤山市、江海区、台山市、恩平市

开平市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1705.76元/平方米,2011-2019年复合增速为36.63%。

图表 2011-2019年江门市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年江门市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,江门市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市

蓬江区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年江门市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年江门市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年江门市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年江门市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
鹤山市富华工业发展有限公司1067.03鹤山市工业用地1515214.2
江门高新区总部科技园有限公司321.48江门市本级工业用地853826.6
鹤山普洛斯物流园有限公司318.25鹤山市仓储用地1050233.0
江门高新港务发展有限公司297.38江门市本级港口码头用地962032.4
江门市东鹏智能家居有限公司285.6鹤山市工业用地514118.0
天地壹号饮料股份有限公司280.05蓬江区工业用地721625.8
恩平市牧田建材有限公司155.08恩平市工业用地211013.6
美心食品(江门)有限公司151.49蓬江区工业用地415827.4
鹤山市得润实业投资有限公司115.47鹤山市工业用地288725.0
江门市金崎投资有限公司113.49蓬江区工业用地311727.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年江门市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
刘国熙(暂定名)163.8216913.24开平市其他商服用地
台山市珠影星光城开发有限公司80.0595574.44台山市商务金融用地
洪文忠(暂定名)79.015378194.65开平市其他商服用地
开平市翠山湖建设发展有限公司71.0255736开平市其他商服用地
江门元政通汽车销售服务有限公司64.1171826.8恩平市其他商服用地
中油碧辟石油有限公司52.53566.78江门市本级批发零售用地
广东绿之洲建筑装饰工程有限公司46.4190.42江门市本级商务金融用地
广东江门船厂有限公司18.950026.4江海区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年江门市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江门市骏东木业有限公司52.3120423.04蓬江区工业用地
恩平市音域电子科技有限公司51.63556.88恩平市工业用地
江门市千顺实业有限公司37.9166143.87蓬江区工业用地
江门市新会区卓琪金属制品有限公司28.236613新会区工业用地
江门市加滢精细化工有限公司28.366023.33蓬江区工业用地
江门市精美特机电设备有限公司26.972726.98江海区工业用地
广东阪桥感光材料股份有限公司27.586231.34江海区工业用地
李锦灿、李奎炯32.435711.03新会区工业用地
江门市新会双水拆船钢铁有限公司27.6169161.34新会区工业用地
江门朗天照明有限公司27.729810.77江门市本级工业用地