2011-2019年惠州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年惠州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,惠州市共成交产业用地1650宗。成交面积达到68305.28亩,排在全国第131,广东省内第5其中以土地出让形式成交的有1589宗, 成交面积66409.01亩,占比97.22%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,惠州市共成交产业用地192宗。成交面积9097.18亩, 排在全国第120,广东省内第6,成交面积同比增长20.54%。 其中以土地出让形式成交的有168宗,成交面积7863.35亩,占比86.44%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年惠州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,惠州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,惠州市工矿仓储用地成交面积为6026.57亩,占比94.57%, 商服用地成交面积为345.79亩,占比5.43%。

图表 2011-2019年惠州市产业用地交易结构走势

2015年,惠州市第二产业增加值1726.14亿元,占GDP的比重达到54.97%,占比排在全国第62位。 第三产业增加值1262.35亿元,占GDP的比重达到40.2%,占比排在全国第160位。

目前惠州市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年惠州市三产占GDP的比重

2011-2019年惠州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,惠州市产业用地交易1842宗中,有1080宗来源为新增建设用地,占比为58.63%。

2011-2019年,惠州市产业新增建设用地交易面积达到45863.21亩,占比达到59.25%。 占比排在全国第231,广东省第13。近几年来惠州市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到81%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年惠州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,惠州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到34159.45亩,占比为44.13%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,惠州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,惠州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到49.29%,较前几年上升5.85个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年惠州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来惠州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,惠州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0%、90.85%、5.11%、4.04%。

图表 2011-2019年惠州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年惠州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,惠州市工矿仓储用地出让价格为28.72万元/亩。

2019年,惠州市工矿仓储用地出让价格为47.62万元/亩,同比增长9.01%。

回顾过去8年的价格变化趋势,惠州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为10.52%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到47.62万元/亩,最低的一年是2011年,为19.35万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,惠州市商服用地出让楼面价格为1074元/平方米。

2019年,惠州市商服用地出让楼面价格为2555元/平方米,同比增长92.59%。

回顾过去8年的价格变化趋势,惠州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年惠州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

惠州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,惠州市产业用地总成交面积排在广东省内第5位,与湛江市、清远市、东莞市、韶关市、珠海市、阳江市、河源市共同处于第二梯队。惠州市产业用地成交面积占全省的比例为6.99%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,惠州市产业用地总成交面积排在广东省内第6位, 排名下降。惠州市产业用地成交面积占全省的比例为7.28%,较前几年增长0.33个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年惠州市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。省内,云浮市与惠州市土地出让价格较为接近。

总体来看,惠州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,惠州市为全省平均水平的125.52%。

图表 2011-2019年惠州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年惠州市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,汕头市、潮州市、佛山市与惠州市价格较为接近。

总体来看,惠州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,惠州市为全省平均水平的118.43%。 惠州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年惠州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

惠州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,惠州市成交规模最大的区域是博罗县,成交规模占比达到35.58%。到2019年,惠城区成为成交主力,占比达到29.62%。几年里惠州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年惠州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年惠州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,惠州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:惠阳区、惠城区、惠东县、博罗县、龙门县

惠城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到3317.19元/平方米,2011-2019年复合增速为52.31%。

图表 2011-2019年惠州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年惠州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,惠州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县

惠城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年惠州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年惠州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年惠州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年惠州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
惠州市喜德盛自行车有限公司344.97惠阳区工业用地749821.7
惠州市华叶盛世投资有限公司209.19惠阳区仓储用地681032.6
中建钢构阳光惠州有限公司197.17惠阳区工业用地407520.7
旭硝子显示玻璃(惠州)有限公司194.8惠州市本级工业用地570829.3
东风本田汽车零部件有限公司185.04惠州市本级工业用地370020.0
166.59惠州市本级科教用地602336.2
惠州市彩玉微晶新材有限公司165.04博罗县工业用地645039.1
惠州亿纬锂能股份有限公司162.17惠州市本级工业用地438227.0
嘉园仓储服务(惠州)有限公司140.51博罗县仓储用地360025.6
惠州市聚飞光电有限公司139.58惠州市本级工业用地379027.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年惠州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
惠州市鼎峰房地产开发有限公司1572.69440.6惠州市本级其他商服用地
惠东县万林房地产开发有限公司1030.12320.23惠东县其他商服用地
惠州中盛科技企业孵化器有限公司1020.41190011.66惠城区其他商服用地
惠州市通汇实业有限公司761.653006.96惠城区其他商服用地
海龙酒店(惠州)有限公司517.514502.8惠州市本级商务金融用地
聂小卉502.72690.54惠州市本级其他商服用地
惠州市家华实业有限公司298.218616.24惠城区商务金融用地
惠州市伯富实业有限公司285.015105.3惠阳区其他商服用地
刘文淑254.7950.37惠城区批发零售用地
惠州宏晟置业有限公司248.9500020.09惠州市本级批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年惠州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
惠州市协昌印刷有限公司275.6884832.11惠州市本级工业用地
广东新奔达建材实业有限公司195.41600.82博罗县工业用地
惠州市长方照明节能科技有限公司187.2996553.22惠州市本级工业用地
威泰(惠州)木艺制品有限公司107.45655.26博罗县工业用地
惠州市光大水泥企业有限公司84.1328739.09龙门县工业用地
欣旺达惠州新能源有限公司74.5617582.93博罗县工业用地
惠州市光大水泥企业有限公司60.97799128.11龙门县工业用地
惠州安东五金塑胶电子有限公司43.0165538.51博罗县工业用地
惠州市裕隆电池配件有限公司34.040011.76惠城区工业用地
惠州市阿诺玛乐器有限公司34.865118.71惠阳区工业用地