2011-2019年河源市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年河源市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,河源市共成交产业用地597宗。成交面积达到35233.96亩,排在全国第254,广东省内第13其中以土地出让形式成交的有574宗, 成交面积31815.92亩,占比90.3%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,河源市共成交产业用地109宗。成交面积4780.48亩, 排在全国第204,广东省内第11,成交面积同比增长15.67%。 其中以土地出让形式成交的有107宗,成交面积4666.85亩,占比97.62%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年河源市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,河源市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,河源市工矿仓储用地成交面积为3348.4亩,占比77.02%, 商服用地成交面积为999.19亩,占比22.98%。

图表 2011-2019年河源市产业用地交易结构走势

2015年,河源市第二产业增加值370.32亿元,占GDP的比重达到45.71%,占比排在全国第178位。 第三产业增加值345.75亿元,占GDP的比重达到42.68%,占比排在全国第129位。

目前河源市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年河源市三产占GDP的比重

2011-2019年河源市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,河源市产业用地交易706宗中,有650宗来源为新增建设用地,占比为92.07%。

2011-2019年,河源市产业新增建设用地交易面积达到37663.89亩,占比达到94.13%。 占比排在全国第234,广东省第16。近几年来河源市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年河源市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,河源市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到12293.72亩,占比为30.72%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,河源市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,河源市归属市本级的产业用地交易规模占比达到29.1%,较前几年下降1.84个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年河源市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来河源市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,河源市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0%、96.68%、3.11%、0.21%。

图表 2011-2019年河源市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年河源市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,河源市工矿仓储用地出让价格为11.43万元/亩。

2019年,河源市工矿仓储用地出让价格为11.48万元/亩,同比增长11.91%。

回顾过去8年的价格变化趋势,河源市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,河源市商服用地出让楼面价格为547元/平方米。

2019年,河源市商服用地出让楼面价格为1187元/平方米,同比增长39.8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,河源市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.55%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到1187元/平方米,最低的一年是2014年,为248元/平方米。

图表 2011-2019年河源市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

河源市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,河源市产业用地总成交面积排在广东省内第12位,与惠州市、湛江市、清远市、东莞市、韶关市、珠海市、阳江市共同处于第二梯队。河源市产业用地成交面积占全省的比例为3.61%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,河源市产业用地总成交面积排在广东省内第11位, 排名上升。河源市产业用地成交面积占全省的比例为3.82%,较前几年增长0.24个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年河源市商服用地出让楼面价格排在省内第13位。省内,佛山市、江门市与河源市土地出让价格较为接近。

总体来看,河源市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,河源市为全省平均水平的58.34%。

图表 2011-2019年河源市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年河源市工矿仓储用地出让价格排在省内第21位。

总体来看,河源市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,河源市为全省平均水平的28.55%。 河源市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年河源市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

河源市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,河源市成交规模最大的区域是紫金县,成交规模占比达到78.48%。到2019年,源城区成为成交主力,占比达到46.58%。几年里河源市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年河源市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年河源市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,河源市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:源城区、东源县、连平县、紫金县、龙川县、和平县

东源县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1146.21元/平方米,2011-2019年复合增速为10.85%。

图表 2011-2019年河源市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年河源市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,河源市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:源城区、紫金县、龙川县、连平县、和平县、东源县

源城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年河源市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年河源市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年河源市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年河源市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
广东大顶矿业股份有限公司604.25连平县采矿用地46687.7
广东聪明人集团有限公司227.13和平县工业用地19538.6
河源旗滨硅业有限公司161.4东源县工业用地13998.7
河源市城泰商贸有限公司154.23紫金县工业用地154310.0
华康塑胶制品(东源)有限公司140.72东源县工业用地159511.3
河源市东源鹰牌陶瓷有限公司117.59东源县工业用地10198.7
广东百家鲜食品科技有限公司90.91河源市本级工业用地121213.3
广东惠通汽车有限公司77.12东源县工业用地82810.7
河源市万基隆实业有限公司70.69紫金县工业用地5668.0
广东普能达科技有限公司59.48和平县工业用地59510.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年河源市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
河源市万成房地产开发有限公司486.7967519.88源城区其他商服用地
河源市江东新区鑫晟投资有限公司256.02478096.8河源市本级其他商服用地
和平县博隆贸易有限公司218.39274.25和平县其他商服用地
河源市辉盛达实业有限公司112.9254122.5河源市本级住宿餐饮用地
广东万绿湖旅游有限公司80.0480060东源县其他商服用地
河源市一通实业发展有限公司69.8369152.88源城区其他商服用地
河源市粤运城南汽车客运站有限公司53.3109120.46河源市本级其他商服用地
河源市农副产品批发中心有限公司53.3371169.58河源市本级批发零售用地
河源市农副产品批发中心有限公司53.32654.97河源市本级批发零售用地
河源市农副产品批发中心有限公司53.3358567.22河源市本级批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年河源市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
港翠实业(河源)有限公司17.051029.99源城区工业用地
河源市东日纸品制造有限公司17.045326.66源城区工业用地
岩崎服饰(河源)有限公司13.335726.78河源市本级工业用地
河源富得医保用品有限公司17.095256.01源城区工业用地
广东理想彩色印务有限公司17.01086.38河源市本级工业用地
河源市海鑫环保科技有限公司17.034019.99河源市本级工业用地
河源深春投资发展有限公司13.933424紫金县工业用地
河源市创始人农业发展有限公司17.027215.99源城区工业用地
九惠(河源)新生物科技有限公司10.095795.74紫金县工业用地
河源市鹏准模具有限公司12.086572.05河源市本级工业用地