2011-2019年广州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年广州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,广州市共成交产业用地1225宗。成交面积达到87639.85亩,排在全国第98,广东省内第1其中以土地出让形式成交的有1165宗, 成交面积83049.44亩,占比94.76%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,广州市共成交产业用地179宗。成交面积15560.05亩, 排在全国第46,广东省内第1,成交面积同比增长29.19%。 其中以土地出让形式成交的有167宗,成交面积15323.39亩,占比98.48%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年广州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,广州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,广州市工矿仓储用地成交面积为11285.35亩,占比79.3%, 商服用地成交面积为2946.03亩,占比20.7%。

图表 2011-2019年广州市产业用地交易结构走势

2015年,广州市第二产业增加值5726.08亿元,占GDP的比重达到31.64%,占比排在全国第298位。 第三产业增加值12147.49亿元,占GDP的比重达到67.11%,占比排在全国第7位。

目前广州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年广州市三产占GDP的比重

2011-2019年广州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,广州市产业用地交易1404宗中,有1028宗来源为新增建设用地,占比为73.22%。

2011-2019年,广州市产业新增建设用地交易面积达到84671.56亩,占比达到82.05%。 占比排在全国第46,广东省第1。近几年来广州市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年广州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,广州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到2249.58亩,占比为2.18%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,广州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,广州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.68%,较前几年下降0.59个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年广州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来广州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,广州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 2.89%、0.12%、78.15%、14.25%、4.59%。

图表 2011-2019年广州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年广州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,广州市工矿仓储用地出让价格为59.23万元/亩。

2019年,广州市工矿仓储用地出让价格为93.52万元/亩,同比增长8.87%。

回顾过去8年的价格变化趋势,广州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.47%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到93.52万元/亩,最低的一年是2011年,为32.48万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,广州市商服用地出让楼面价格为5161元/平方米。

2019年,广州市商服用地出让楼面价格为6344元/平方米,同比减少15.5%。

回顾过去8年的价格变化趋势,广州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2018年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年广州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

广州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,广州市产业用地总成交面积排在广东省内第1位,与佛山市、江门市、肇庆市共同处于第一梯队。广州市产业用地成交面积占全省的比例为9.31%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,广州市产业用地总成交面积排在广东省内第1位, 排名不变。广州市产业用地成交面积占全省的比例为12.45%,较前几年增长3.53个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年广州市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,广州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,广州市为全省平均水平的311.68%。

图表 2011-2019年广州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年广州市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,中山市与广州市价格较为接近。

总体来看,广州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,广州市为全省平均水平的232.57%。 广州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年广州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

广州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,广州市成交规模最大的区域是南沙区,成交规模占比达到22.87%。到2019年,黄埔区成为成交主力,占比达到30.26%。几年里广州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年广州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年广州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,广州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:荔湾区、天河区、黄埔区、白云区、海珠区、南沙区、增城市、番禺区、越秀区、花都区、萝岗区、从化市

黄埔区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到6191.25元/平方米,2011-2019年复合增速为25.21%。

图表 2011-2019年广州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年广州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,广州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市

荔湾区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年广州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年广州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年广州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年广州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
广州港物流有限公司481.77南沙区仓储用地1862938.7
广州市国光智能电子产业园有限公司287.28花都区工业用地1084837.8
220增城市科教用地467621.3
广州中交邮轮母港投资发展有限公司206.76南沙区商务金融用地54588264.0
中国电信集团广东省电信公司202.5萝岗区其他商服用地37449184.9
广州环投增城环保能源有限公司200增城市公共设施用地580029.0
广州王老吉大健康产业有限公司190.5南沙区工业用地767140.3
广州风火轮机械制造有限公司164.95增城市工业用地500030.3
广州市残疾人联合会156.34萝岗区工业用地650241.6
广州从化好莱客家居有限公司130.97从化市工业用地476036.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年广州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
广州工商联盟投资有限公司等18家企业联合体(具体看备注)20770.421525410.36海珠区商务金融用地
南方出版传媒股份有限公司13181.215166911.51海珠区商务金融用地
国美控股集团广州有限公司,广州市鹏康房地产开发有限公司7004.69855514.07海珠区商务金融用地
广东无限极物业发展有限公司2959.420100067.92白云区商务金融用地
中国航油集团南方置业有限公司2300.510947247.59白云区商务金融用地
广州万科置业有限公司1652.63725022.54番禺区批发零售用地
佛山市顺德区碧桂园地产有限公司1491.71746611.71白云区批发零售用地
广州坤方置业有限公司1335.21984014.86南沙区商务金融用地
广州物产美通贸易有限公司1320.311268685.35黄埔区批发零售用地
中铁隧道局投资有限公司1120.12773024.76南沙区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年广州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
广州市华隆物业发展有限公司163.9215713.16番禺区工业用地
广州海鸥卫浴用品股份有限公司149.914079.39番禺区工业用地
广州路福穗卡服饰实业有限公司117.9721361.17白云区工业用地
广州番禺电缆集团有限公司96.0353336.81番禺区工业用地
广州市巨志汽车零部件有限公司94.7686872.54番禺区工业用地
广州汽车集团乘用车有限公司80.924959308.48番禺区工业用地
广州汽车集团乘用车有限公司81.124984308.03番禺区工业用地
谢艳红、谭国伟、唐文波、余小玲74.22703.63海珠区仓储用地
巨轮(广州)机器人与智能制造有限公司66.9150622.52萝岗区工业用地
广东好太太科技集团股份有限公司68.8578984.16番禺区工业用地