2011-2018年广州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年广州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,广州市共成交产业用地1007宗。成交面积达到65953.94亩,排在全国第112,广东省内第1其中以土地出让形式成交的有996宗, 成交面积65774.77亩,占比99.73%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,广州市共成交产业用地113宗。成交面积8205.23亩, 排在全国第91,广东省内第3,成交面积同比减少46.29%。 其中以土地出让形式成交的有111宗,成交面积8116.91亩,占比98.92%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年广州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,广州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,广州市工矿仓储用地成交面积为6112亩,占比74.49%, 商服用地成交面积为2093.23亩,占比25.51%。

图表 2011-2018年广州市产业用地交易结构走势

2015年,广州市第二产业增加值5726.08亿元,占GDP的比重达到31.64%,占比排在全国第298位。 第三产业增加值12147.49亿元,占GDP的比重达到67.11%,占比排在全国第7位。

目前广州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年广州市三产占GDP的比重

2011-2018年广州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,广州市产业用地交易1120宗中,有812宗来源为新增建设用地,占比为72.5%。

2011-2018年,广州市产业新增建设用地交易面积达到60613.09亩,占比达到81.73%。 占比排在全国第320,广东省第19。近几年来广州市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年广州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,广州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1987.71亩,占比为2.68%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,广州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,广州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降3.01个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年广州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来广州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,广州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 4%、0.17%、87.95%、7.65%、0.24%。

图表 2011-2018年广州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年广州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,广州市工矿仓储用地出让价格为54.07万元/亩。

2018年,广州市工矿仓储用地出让价格为85.9万元/亩,同比增长22.82%。

回顾过去8年的价格变化趋势,广州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.93%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到85.9万元/亩,最低的一年是2011年,为32.48万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,广州市商服用地出让楼面价格为5027元/平方米。

2018年,广州市商服用地出让楼面价格为7507元/平方米,同比减少25.74%。

回顾过去8年的价格变化趋势,广州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为15.79%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2017年,达到10109元/平方米,最低的一年是2011年,为2323元/平方米。

图表 2011-2018年广州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

广州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,广州市产业用地总成交面积排在广东省内第1位,与肇庆市、佛山市、江门市共同处于第一梯队。广州市产业用地成交面积占全省的比例为8.44%。

图表 2011-2018年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,广州市产业用地总成交面积排在广东省内第3位, 排名下降。广州市产业用地成交面积占全省的比例为9.71%,较前几年增长1.41个百分点。

图表 2018年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年广州市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,东莞市与广州市土地出让价格较为接近。

总体来看,广州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 广东省商服用地楼面价格达到3650.19元/平方米,广州市为全省平均水平的205.66%。

图表 2011-2018年广州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年广州市工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,中山市与广州市价格较为接近。

总体来看,广州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到46.16万元/亩,广州市为全省平均水平的186.11%。 广州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年广州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

广州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,广州市产业用地交易规模最大的区县为南沙区,2018年,南沙区成交规模占全市的20.52%,其次是增城市,占比达到18.39%。

图表 2011-2018年广州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年广州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,广州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:海珠区、白云区、天河区、番禺区、荔湾区、南沙区、黄埔区、萝岗区、增城市、越秀区、花都区、从化市

黄埔区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到5154.21元/平方米,2011-2018年复合增速为23.31%。

图表 2011-2018年广州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年广州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,广州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市

荔湾区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年广州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年广州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年广州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年广州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
广州港物流有限公司4.82南沙区仓储用地1862938.7
广州市国光智能电子产业园有限公司2.87花都区工业用地1084837.8
广州中交邮轮母港投资发展有限公司2.07南沙区商务金融用地54588264.0
中国电信集团广东省电信公司2.02萝岗区其他商服用地37449184.9
广州王老吉大健康产业有限公司1.91南沙区工业用地767140.3
广州风火轮机械制造有限公司1.65增城市工业用地500030.3
广州市残疾人联合会1.56萝岗区工业用地650241.6
广州从化好莱客家居有限公司1.31从化市工业用地476036.3
广州广汽商贸物流有限公司1.04番禺区工业用地790775.8
广州增城低碳总部园发展有限公司1增城市工业用地500050.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年广州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
广州工商联盟投资有限公司等18家企业联合体(具体看备注)20770.42152540.1海珠区商务金融用地
南方出版传媒股份有限公司13181.21516690.12海珠区商务金融用地
国美控股集团广州有限公司,广州市鹏康房地产开发有限公司7004.6985550.14海珠区商务金融用地
广东无限极物业发展有限公司2959.42010000.68白云区商务金融用地
中国航油集团南方置业有限公司2300.51094720.48白云区商务金融用地
广州万科置业有限公司1652.6372500.23番禺区批发零售用地
佛山市顺德区碧桂园地产有限公司1491.7174660.12白云区批发零售用地
广州坤方置业有限公司1335.2198400.15南沙区商务金融用地
广州物产美通贸易有限公司1320.31126860.85黄埔区批发零售用地
中铁隧道局投资有限公司1120.1277300.25南沙区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年广州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
广州市华隆物业发展有限公司163.921570.13番禺区工业用地
广州海鸥卫浴用品股份有限公司149.914070.09番禺区工业用地
广州路福穗卡服饰实业有限公司117.972130.61白云区工业用地
广州番禺电缆集团有限公司96.035330.37番禺区工业用地
广州市巨志汽车零部件有限公司94.768680.73番禺区工业用地
广州汽车集团乘用车有限公司80.9249593.08番禺区工业用地
广州汽车集团乘用车有限公司81.1249843.08番禺区工业用地
谢艳红、谭国伟、唐文波、余小玲74.22700.04海珠区仓储用地
巨轮(广州)机器人与智能制造有限公司66.915060.23萝岗区工业用地
广东好太太科技集团股份有限公司68.857890.84番禺区工业用地