2011-2019年东莞市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年东莞市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,东莞市共成交产业用地734宗。成交面积达到45331.78亩,排在全国第210,广东省内第10其中以土地出让形式成交的有732宗, 成交面积45162.67亩,占比99.63%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,东莞市共成交产业用地102宗。成交面积9758.93亩, 排在全国第103,广东省内第3,成交面积同比增长35.1%。 其中以土地出让形式成交的有102宗,成交面积9758.93亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年东莞市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,东莞市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,东莞市工矿仓储用地成交面积为8581.74亩,占比91.4%, 商服用地成交面积为807.82亩,占比8.6%。

图表 2011-2019年东莞市产业用地交易结构走势

2015年,东莞市第二产业增加值2922.05亿元,占GDP的比重达到46.57%,占比排在全国第170位。 第三产业增加值3332亿元,占GDP的比重达到53.1%,占比排在全国第32位。

目前东莞市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年东莞市三产占GDP的比重

2011-2019年东莞市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,东莞市产业用地交易836宗中,有602宗来源为新增建设用地,占比为72.01%。

2011-2019年,东莞市产业新增建设用地交易面积达到41053.28亩,占比达到74.52%。 占比排在全国第147,广东省第11。近几年来东莞市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到93%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年东莞市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,东莞市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到55090.71亩,占比为100%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,东莞市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2019年,东莞市归属市本级的产业用地交易规模占比达到100%,较前几年不变个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年东莞市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来东莞市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,东莞市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.06%、85.9%、13.73%、0.31%。

图表 2011-2019年东莞市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年东莞市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,东莞市工矿仓储用地出让价格为45.12万元/亩。

2019年,东莞市工矿仓储用地出让价格为67.51万元/亩,同比增长18.67%。

回顾过去8年的价格变化趋势,东莞市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.14%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到67.51万元/亩,最低的一年是2011年,为33.39万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,东莞市商服用地出让楼面价格为3913元/平方米。

2019年,东莞市商服用地出让楼面价格为3973元/平方米,同比减少43.83%。

回顾过去8年的价格变化趋势,东莞市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年东莞市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

东莞市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,东莞市产业用地总成交面积排在广东省内第8位,与惠州市、湛江市、清远市、韶关市、珠海市、阳江市、河源市共同处于第二梯队。东莞市产业用地成交面积占全省的比例为4.97%。

图表 2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,东莞市产业用地总成交面积排在广东省内第3位, 排名上升。东莞市产业用地成交面积占全省的比例为7.81%,较前几年增长3.2个百分点。

图表 2019年广东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年东莞市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。

总体来看,东莞市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米,东莞市为全省平均水平的195.21%。

图表 2011-2019年东莞市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年东莞市工矿仓储用地出让价格排在省内第4位。省内,汕头市与东莞市价格较为接近。

总体来看,东莞市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩,东莞市为全省平均水平的167.88%。 东莞市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年东莞市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

东莞市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构
图表 2011-2019年东莞市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年东莞市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,东莞市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:

近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到0元/平方米,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年东莞市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年东莞市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,东莞市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:

近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年东莞市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年东莞市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年东莞市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年东莞市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
东莞南方中集物流装备制造有限公司1006.52东莞市本级工业用地3173931.5
中粮(东莞)粮油工业有限公司507.45东莞市本级仓储用地1593431.4
东莞中汽宏远汽车有限公司366.27东莞市本级工业用地1392038.0
东莞海普仓储经营有限公司334.91东莞市本级仓储用地1009230.1
广东小天才科技有限公司309.26东莞市本级工业用地1266040.9
东莞市东华实业有限公司297.9东莞市本级科教用地1380346.3
东莞市虎门港驳船码头有限公司292.31东莞市本级港口码头用地1461650.0
维沃移动通信有限公司265.29东莞市本级工业用地1176244.3
东莞粤普工业制造有限公司255.03东莞市本级工业用地768530.1
东莞市清溪青湖工业园有限公司185.84东莞市本级仓储用地805443.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年东莞市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
东莞市锦多宝房地产开发有限公司1857.8112686.07东莞市本级商务金融用地
上海富利腾房地产开发有限公司1817.36394435.19东莞市本级商务金融用地
东莞市保腾房地产开发有限公司1651.43476521.05东莞市本级其他商服用地
东莞市泓然实业投资有限公司810.71003612.38东莞市本级批发零售用地
东莞市东华投资有限公司567.32356741.54东莞市本级住宿餐饮用地
东莞市金泽置业投资有限公司531.82089639.29东莞市本级商务金融用地
保利粤东房地产开发有限公司288.11780261.79东莞市本级商务金融用地
东莞市三盈和创房地产开发有限公司247.6334513.51东莞市本级商务金融用地
东莞市正易投资有限公司186.7831644.55东莞市本级商务金融用地
东莞市巨汉实业投资有限公司163.3274316.8东莞市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年东莞市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
东莞易维仓储服务有限公司106.918487172.9东莞市本级仓储用地
东莞立讯精密工业有限公司86.8194122.36东莞市本级工业用地
东莞市欧朋达科技有限公司66.2644797.37东莞市本级工业用地
东莞市三友联众电器有限公司54.4305156.08东莞市本级工业用地
东莞市高盛科技园开发有限公司59.8401467.12东莞市本级工业用地
东莞市高盛科技园开发有限公司59.4159126.78东莞市本级工业用地
东莞市高盛科技园开发有限公司59.6326854.82东莞市本级工业用地
深圳市裕同包装科技股份有限公司50.05400107.94东莞市本级工业用地
东莞市显高实业有限公司48.1228847.55东莞市本级工业用地
广东省盐业集团东莞有限公司47.768614.37东莞市本级工业用地