2011-2018年福州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年福州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,福州市共成交产业用地1486宗。成交面积达到108295.6亩,排在全国第44,福建省内第3其中以土地出让形式成交的有1483宗, 成交面积108128.18亩,占比99.85%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,福州市共成交产业用地169宗。成交面积12896.49亩, 排在全国第36,福建省内第2,成交面积同比增长43.08%。 其中以土地出让形式成交的有169宗,成交面积12896.49亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年福州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,福州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,福州市工矿仓储用地成交面积为9906.68亩,占比76.82%, 商服用地成交面积为2989.81亩,占比23.18%。

图表 2011-2018年福州市产业用地交易结构走势

2015年,福州市第二产业增加值2449.55亿元,占GDP的比重达到43.6%,占比排在全国第213位。 第三产业增加值2733.83亿元,占GDP的比重达到48.66%,占比排在全国第62位。

目前福州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年福州市三产占GDP的比重

2011-2018年福州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,福州市产业用地交易1655宗中,有1353宗来源为新增建设用地,占比为81.75%。

2011-2018年,福州市产业新增建设用地交易面积达到97821.79亩,占比达到80.72%。 占比排在全国第293,福建省第8。近几年来福州市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到90%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年福州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,福州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到2282.7亩,占比为1.88%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,福州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,福州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降2.11个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年福州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来福州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,福州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.67%、3.25%、93.91%、2.04%、0.14%。

图表 2011-2018年福州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年福州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,福州市工矿仓储用地出让价格为18.27万元/亩。

2018年,福州市工矿仓储用地出让价格为25.34万元/亩,同比增长13.63%。

回顾过去8年的价格变化趋势,福州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.13%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到25.34万元/亩,最低的一年是2012年,为14.93万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,福州市商服用地出让楼面价格为2029元/平方米。

2018年,福州市商服用地出让楼面价格为2143元/平方米,同比增长65.63%。

回顾过去8年的价格变化趋势,福州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为0.21%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2016年,达到5304元/平方米,最低的一年是2012年,为1078元/平方米。

图表 2011-2018年福州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

福州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,福州市产业用地总成交面积排在福建省内第3位,与漳州市、南平市、三明市共同处于第二梯队。福州市产业用地成交面积占全省的比例为18.07%。

图表 2011-2018年福建省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,福州市产业用地总成交面积排在福建省内第2位, 排名上升。福州市产业用地成交面积占全省的比例为19.68%,较前几年增长1.79个百分点。

图表 2018年福建省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年福州市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,福州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 福建省商服用地楼面价格达到1628.05元/平方米,福州市为全省平均水平的131.64%。

图表 2011-2018年福州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年福州市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,泉州市、宁德市与福州市价格较为接近。

总体来看,福州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 福建省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,福州市为全省平均水平的135.06%。 福州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年福州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

福州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,福州市成交规模最大的区域是长乐市,成交规模占比达到33.64%。到2018年,福清市成为成交主力,占比达到35.07%。几年里福州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年福州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年福州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,福州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:台江区、马尾区、永泰县、闽侯县、平潭县、闽清县、长乐市、连江县、福清市、鼓楼区、仓山区、晋安区、罗源县

永泰县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2382.54元/平方米,2011-2018年复合增速为17.95%。

图表 2011-2018年福州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年福州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,福州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县、福清市、长乐市

鼓楼区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年福州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年福州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年福州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年福州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
福州京东方光电科技有限公司10.26福清市工业用地2037419.9
福建申远新材料有限公司6.22连江县工业用地41786.7
福建申远新材料有限公司6.02连江县工业用地40456.7
美丽之冠(平潭)有限公司3.4平潭县住宿餐饮用地2175063.9
福建吴钢建材市场开发有限公司2.89闽侯县其他商服用地2490086.2
美丽之冠(平潭)有限公司2.48平潭县住宿餐饮用地1333053.8
福建省科乐通冷链物流有限公司2.19马尾区工业用地853039.0
福建宇邦纺织科技有限公司2.08福清市工业用地376318.1
闽台(福州)蓝色经济产业园投资开发有限公司1.9福清市工业用地344318.1
福建博盛投资有限公司1.87闽清县工业用地18299.8
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年福州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
福州广播电视台2857.4332000.12晋安区商务金融用地
福州市三坊七巷保护开发有限公司2843.7106000.04台江区其他商服用地
福建省投资开发集团有限责任公司2045.9427500.21鼓楼区其他商服用地
福州市鼓楼区建设投资有限责任公司1694.2143000.08鼓楼区其他商服用地
福州市鼓楼区建设投资有限责任公司872.650000.06鼓楼区其他商服用地
福州市城乡建设发展总公司708.339640.06晋安区商务金融用地
福州市鼓楼区房地产开发公司636.317000.03鼓楼区其他商服用地
福州市建设发展集团有限公司512.636000.07仓山区其他商服用地
平潭综合实验区土地开发集团有限公司259.5299001.15平潭县批发零售用地
福兴贸易有限公司182.74110.02闽侯县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年福州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
福州市晋安区房地产开发经营公司200.052960.26晋安区工业用地
平潭综合实验区土地开发集团有限公司102.423500.23平潭县仓储用地
福建鑫欣汽车零部件有限公司71.214230.2闽侯县工业用地
福建吴航不锈钢制品有限公司60.525620.42长乐市工业用地
福建省富瀚科技有限公司47.66350.13闽侯县工业用地
福建正润云海环保科技有限公司47.45410.11闽侯县工业用地
福州地球空间实业有限公司50.611470.23闽侯县工业用地
福建宏盛实业有限公司50.612540.25闽侯县工业用地
福州高新区投资控股有限公司45.128400.63闽侯县工业用地
科立视材料科技有限公司43.63000.07马尾区工业用地