2011-2019年福州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年福州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,福州市共成交产业用地2133宗。成交面积达到164422.36亩,排在全国第26,福建省内第3其中以土地出让形式成交的有1728宗, 成交面积125572.93亩,占比76.37%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,福州市共成交产业用地304宗。成交面积18083.09亩, 排在全国第38,福建省内第2,成交面积同比减少11.92%。 其中以土地出让形式成交的有244宗,成交面积15438.79亩,占比85.38%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年福州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,福州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,福州市工矿仓储用地成交面积为10520.61亩,占比71.85%, 商服用地成交面积为4121.14亩,占比28.15%。

图表 2011-2019年福州市产业用地交易结构走势

2015年,福州市第二产业增加值2449.55亿元,占GDP的比重达到43.6%,占比排在全国第213位。 第三产业增加值2733.83亿元,占GDP的比重达到48.66%,占比排在全国第62位。

目前福州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年福州市三产占GDP的比重

2011-2019年福州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,福州市产业用地交易2437宗中,有2023宗来源为新增建设用地,占比为83.01%。

2011-2019年,福州市产业新增建设用地交易面积达到153291.72亩,占比达到83.99%。 占比排在全国第119,福建省第4。近几年来福州市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到90%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年福州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,福州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到2448.34亩,占比为1.34%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,福州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,福州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.03%,较前几年下降1.46个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年福州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来福州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,福州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.51%、3.28%、69.7%、3.8%、22.72%。

图表 2011-2019年福州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年福州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,福州市工矿仓储用地出让价格为20.01万元/亩。

2019年,福州市工矿仓储用地出让价格为34万元/亩,同比增长34.19%。

回顾过去8年的价格变化趋势,福州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.93%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到34万元/亩,最低的一年是2012年,为14.93万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,福州市商服用地出让楼面价格为2640元/平方米。

2019年,福州市商服用地出让楼面价格为6290元/平方米,同比增长193.47%。

回顾过去8年的价格变化趋势,福州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.92%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到6290元/平方米,最低的一年是2012年,为1078元/平方米。

图表 2011-2019年福州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

福州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,福州市产业用地总成交面积排在福建省内第2位,与漳州市、南平市、宁德市共同处于第二梯队。福州市产业用地成交面积占全省的比例为19.56%。

图表 2011-2019年福建省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,福州市产业用地总成交面积排在福建省内第2位, 排名上升。福州市产业用地成交面积占全省的比例为19.16%,较前几年减少0.45个百分点。

图表 2019年福建省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年福州市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,福州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 福建省商服用地楼面价格达到3045.06元/平方米,福州市为全省平均水平的206.55%。

图表 2011-2019年福州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年福州市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,厦门市与福州市价格较为接近。

总体来看,福州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 福建省工矿仓储用地出让价格达到20.76万元/亩,福州市为全省平均水平的163.78%。 福州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年福州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

福州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,福州市成交规模最大的区域是长乐市,成交规模占比达到33.64%。到2019年,福清市成为成交主力,占比达到30.71%。几年里福州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年福州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年福州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,福州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:仓山区、鼓楼区、台江区、马尾区、平潭县、晋安区、福清市、长乐市、连江县、闽侯县、永泰县、闽清县、罗源县

仓山区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到38738.5元/平方米,2011-2019年复合增速为27.31%。

图表 2011-2019年福州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年福州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,福州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县、福清市、长乐市

鼓楼区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年福州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年福州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年福州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年福州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
3718.87连江县公路用地4180511.2
福州京东方光电科技有限公司1025.55福清市工业用地2037419.9
670.94闽侯县铁路用地44326.6
福建申远新材料有限公司621.68连江县工业用地41786.7
福建申远新材料有限公司601.9连江县工业用地40456.7
576.26闽侯县公路用地40967.1
美丽之冠(平潭)有限公司340.13平潭县住宿餐饮用地2175063.9
324.65永泰县科教用地652520.1
福建吴钢建材市场开发有限公司288.87闽侯县其他商服用地2490086.2
美丽之冠(平潭)有限公司247.59平潭县住宿餐饮用地1333053.8
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年福州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
福州广播电视台2857.43320011.62晋安区商务金融用地
福州市三坊七巷保护开发有限公司2843.7106003.73台江区其他商服用地
福建省投资开发集团有限责任公司2045.94275020.9鼓楼区其他商服用地
福州市鼓楼区建设投资有限责任公司1694.2143008.44鼓楼区其他商服用地
福州市鼓楼区建设投资有限责任公司872.650005.73鼓楼区其他商服用地
福州市城乡建设发展总公司708.339645.6晋安区商务金融用地
福州市鼓楼区房地产开发公司636.317002.67鼓楼区其他商服用地
福州市建设发展集团有限公司512.636007.02仓山区其他商服用地
平潭综合实验区土地开发集团有限公司259.529900115.22平潭县批发零售用地
福兴贸易有限公司182.74112.25闽侯县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年福州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
福州市晋安区房地产开发经营公司200.0529626.48晋安区工业用地
平潭综合实验区土地开发集团有限公司102.4235022.95平潭县仓储用地
福建鑫欣汽车零部件有限公司71.2142320.01闽侯县工业用地
福建吴航不锈钢制品有限公司60.5256242.35长乐市工业用地
福建正润云海环保科技有限公司47.454111.42闽侯县工业用地
福建省富瀚科技有限公司47.663513.35闽侯县工业用地
福州地球空间实业有限公司50.6114722.65闽侯县工业用地
福建宏盛实业有限公司50.6125424.8闽侯县工业用地
福州高新区投资控股有限公司45.1284062.93闽侯县工业用地
科立视材料科技有限公司43.63006.89马尾区工业用地