2011-2019年北京市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年北京市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,北京市共成交产业用地1777宗。成交面积达到103493.49亩,排在全国第75,内第1其中以土地出让形式成交的有1775宗, 成交面积103462.95亩,占比99.97%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,北京市共成交产业用地67宗。成交面积2541.94亩, 排在全国第278,内第1,成交面积同比减少35.75%。 其中以土地出让形式成交的有67宗,成交面积2541.94亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年北京市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,北京市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,北京市工矿仓储用地成交面积为748.65亩,占比48.05%, 商服用地成交面积为809.37亩,占比51.95%。

图表 2011-2019年北京市产业用地交易结构走势

2015年,北京市第二产业增加值4542.64亿元,占GDP的比重达到19.74%,占比排在全国第330位。 第三产业增加值18331.74亿元,占GDP的比重达到79.65%,占比排在全国第1位。

目前北京市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年北京市三产占GDP的比重

2011-2019年北京市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,北京市产业用地交易1844宗中,有1104宗来源为新增建设用地,占比为59.87%。

2011-2019年,北京市产业新增建设用地交易面积达到84638.03亩,占比达到79.82%。 占比排在全国第268,第1。近几年来北京市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年北京市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,北京市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到9500.79亩,占比为8.96%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,北京市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,北京市归属市本级的产业用地交易规模占比达到2.29%,较前几年下降6.84个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年北京市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来北京市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,北京市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 6.89%、0.14%、60.33%、32.61%、0.03%。

图表 2011-2019年北京市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年北京市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,北京市工矿仓储用地出让价格为39.35万元/亩。

2019年,北京市工矿仓储用地出让价格为134.04万元/亩,同比增长39.82%。

回顾过去8年的价格变化趋势,北京市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为23.43%,价格上涨趋势十分显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到134.04万元/亩,最低的一年是2011年,为20.16万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,北京市商服用地出让楼面价格为9004元/平方米。

2019年,北京市商服用地出让楼面价格为8634元/平方米,同比增长25.78%。

回顾过去8年的价格变化趋势,北京市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2017年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年北京市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

北京市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,北京市产业用地交易规模最大的区县为顺义区,2019年,顺义区成交规模占全市的20.32%,其次是大兴区,占比达到20.19%。

图表 2011-2019年北京市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年北京市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,北京市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:门头沟区、海淀区、通州区、丰台区、东城区、西城区、石景山区、朝阳区、大兴区、房山区、平谷区、密云县、崇文区、宣武区、顺义区、昌平区、怀柔区、延庆县

门头沟区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到39090.09元/平方米,2011-2019年复合增速为18.4%。

图表 2011-2019年北京市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年北京市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,北京市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云县、延庆县

东城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年北京市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年北京市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年北京市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年北京市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
中国电信集团公司250.87昌平区科教用地1761670.2
北京农产品中央物流园有限公司249.02朝阳区其他商服用地240045964.0
北京悦康凯信制药有限公司227.84大兴区工业用地977042.9
北京东旭宏达科技有限公司192大兴区工业用地595131.0
和仁顺通科技有限和公司191.03顺义区工业用地14027.3
中船电子科技有限公司164.43大兴区工业用地1301179.1
北京小米电子产品有限公司159.78北京市本级工业用地18534116.0
北京金鹏天润置业投资管理公司、北京金锐翔铖投资有限公司、北京市菜户营科工贸集团、北京马连道投资管理公司和凤凰(北京)投资基金管理有限公司联合体153.47丰台区其他商服用地2510001635.5
中钞设计制版有限公司150.8大兴区工业用地1118674.2
北京华润曙光房地产开发有限公司和北京未来科技城置业有限公司联合体136.49昌平区其他商服用地3300002417.7
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年北京市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
北京城建投资发展股份有限公司和北京新奥集团有限公司联合体15107.141500027.47朝阳区其他商服用地
北京龙湖中佰置业有限公司和北京龙湖天行置业有限公司联合体7053.414100019.99海淀区商务金融用地
北京中瑞凯华投资管理有限公司6747.533400049.5大兴区商务金融用地
北京市调办电镀协作中心6499.768441.05西城区商务金融用地
北京绿地京城置业有限公司和北京绿5752.739000067.79大兴区其他商服用地
北京新隆福文化投资有限公司 4204.859801.42东城区批发零售用地
北京龙建诚信房地产开发有限公司 3307.34200012.7房山区商务金融用地
北京旭辉合创投资有限公司3293.55130015.58房山区商务金融用地
北京房开置业股份有限公司2944.585222.89西城区其他商服用地
北京龙湖天行置业有限公司和北京首2940.2378000128.56房山区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年北京市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
北京市机动车排放管理中心150.06124.08北京市本级工业用地
惠买控股集团有限公司150.0265717.71北京市本级工业用地
中国机动车辆安全鉴定检测中心144.01319991.66北京市本级工业用地
刘建礼135.410327.62朝阳区工业用地
京唯科技(北京)有限公司116.0863974.47北京市本级工业用地
阿尔特置业(北京)有限公司116.0554447.79北京市本级工业用地
东方雨虹民用建材有限责任公司116.0705060.77北京市本级工业用地
北京屹唐集成电路科技有限公司108.016808155.63北京市本级工业用地
北京市科教住宅合作社103.22982.89房山区仓储用地
北京世纪澄通电子有限公司100.6179817.87顺义区工业用地