2011-2019年合肥市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年合肥市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,合肥市共成交产业用地2644宗。成交面积达到157682.38亩,排在全国第29,安徽省内第1其中以土地出让形式成交的有2448宗, 成交面积143861.85亩,占比91.24%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,合肥市共成交产业用地204宗。成交面积11915.48亩, 排在全国第72,安徽省内第3,成交面积同比减少21.6%。 其中以土地出让形式成交的有187宗,成交面积11344.94亩,占比95.21%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年合肥市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,合肥市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,合肥市工矿仓储用地成交面积为7790.78亩,占比80.28%, 商服用地成交面积为1914.31亩,占比19.72%。

图表 2011-2019年合肥市产业用地交易结构走势

2015年,合肥市第二产业增加值2977.28亿元,占GDP的比重达到52.6%,占比排在全国第79位。 第三产业增加值2419.57亿元,占GDP的比重达到42.75%,占比排在全国第127位。

目前合肥市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年合肥市三产占GDP的比重

2011-2019年合肥市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,合肥市产业用地交易2848宗中,有1737宗来源为新增建设用地,占比为60.99%。

2011-2019年,合肥市产业新增建设用地交易面积达到113203.71亩,占比达到66.75%。 占比排在全国第204,安徽省第8。近几年来合肥市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年合肥市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,合肥市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到57416.51亩,占比为33.85%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,合肥市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,合肥市归属市本级的产业用地交易规模占比达到14.34%,较前几年下降20.99个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年合肥市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来合肥市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,合肥市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.04%、11.89%、77.35%、2.23%、8.49%。

图表 2011-2019年合肥市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年合肥市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,合肥市工矿仓储用地出让价格为15.24万元/亩。

2019年,合肥市工矿仓储用地出让价格为16.39万元/亩,同比增长11.18%。

回顾过去8年的价格变化趋势,合肥市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,合肥市商服用地出让楼面价格为2617元/平方米。

2019年,合肥市商服用地出让楼面价格为1973元/平方米,同比减少6.72%。

回顾过去8年的价格变化趋势,合肥市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2015年、2017年、2018年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年合肥市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

合肥市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,合肥市产业用地总成交面积排在安徽省内第1位,与滁州市、芜湖市共同处于第一梯队。合肥市产业用地成交面积占全省的比例为11.7%。

图表 2011-2019年安徽省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,合肥市产业用地总成交面积排在安徽省内第3位, 排名下降。合肥市产业用地成交面积占全省的比例为8.57%,较前几年减少3.46个百分点。

图表 2019年安徽省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年合肥市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,安庆市、淮北市与合肥市土地出让价格较为接近。

总体来看,合肥市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 安徽省商服用地楼面价格达到1567.65元/平方米,合肥市为全省平均水平的125.85%。

图表 2011-2019年合肥市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年合肥市工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,铜陵市、马鞍山市与合肥市价格较为接近。

总体来看,合肥市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 安徽省工矿仓储用地出让价格达到10.96万元/亩,合肥市为全省平均水平的149.64%。 合肥市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年合肥市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

合肥市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,合肥市成交规模最大的区域是肥西县,成交规模占比达到49.55%。到2019年,长丰县成为成交主力,占比达到43.6%。几年里合肥市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年合肥市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年合肥市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,合肥市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:瑶海区、长丰县、肥西县、庐阳区、肥东县、蜀山区、包河区

肥东县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1130.55元/平方米,2011-2019年复合增速为10.28%。

图表 2011-2019年合肥市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年合肥市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,合肥市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、长丰县、肥东县、肥西县

瑶海区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年合肥市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年合肥市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年合肥市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年合肥市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
合肥京东方显示技术有限公司1198.3合肥市本级工业用地3067625.6
575.7肥东县公路用地40647.1
548.54肥东县公路用地46798.5
合肥万力轮胎有限公司 499.66长丰县工业用地529610.6
合肥万达城投资有限公司478.09合肥市本级其他商服用地52637110.1
合肥星泓金融城发展有限公司438.73合肥市本级其他商服用地149170340.0
合肥宝湾国际物流中心有限公司413.03长丰县其他商服用地2147852.0
北京金隅嘉业房地产开发有限公司367.05蜀山区其他商服用地4551481240.0
合肥京东方医院有限公司、合肥当代英赫置业有限公司343.2合肥市本级医卫慈善用地74051215.8
合肥滨湖投资控股集团有限公司、上海铁路房地产开发经营有限公司 271.12包河区其他商服用地108446400.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年合肥市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
合肥融创新领置业有限公司2850.024259285.12合肥市本级其他商服用地
合肥融创政新置业有限公司2600.0275116105.81蜀山区其他商服用地
海亮地产控股集团有限公司、上海蓬嵊投资管理合伙企业2420.09423338.94庐阳区其他商服用地
安徽省文一投资控股集团庐阳置业有限公司2080.04671722.46庐阳区其他商服用地
安徽融侨置业有限公司1783.07038439.47包河区其他商服用地
合肥凯泰置业有限公司1700.03375219.85蜀山区其他商服用地
绿地集团合肥紫峰置业有限公司1550.014352592.6合肥市本级其他商服用地
安徽七彩世界地产集团有限公司1540.013734489.18蜀山区其他商服用地
河南和昌置业发展有限公司1465.07542351.48合肥市本级其他商服用地
安徽省高速地产集团有限公司1430.0174191121.81合肥市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年合肥市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
合肥红星美凯龙物流有限公司30.0141047肥东县仓储用地
合肥红星美凯龙物流有限公司30.0208369.44肥东县仓储用地
合肥电连技术有限公司25.64606179.93合肥市本级工业用地
博讯光电科技(合肥)有限公司25.64745185.37合肥市本级工业用地
安徽尚荣投资有限公司25.68073315.35瑶海区工业用地
安徽威尔曼制药有限公司25.695637.36肥西县工业用地
安徽流恩纳吉能源有限公司25.6103540.44合肥市本级工业用地
合肥矽迈微电子科技有限公司25.6123048.04合肥市本级工业用地
合肥微视优电子科技有限公司25.689635合肥市本级工业用地
光晋科技(合肥)有限公司25.6114844.84合肥市本级工业用地