独家：《2017年上半年全国工业用地报告》新鲜出炉

2017年上半年，我国经济继续保持稳中向好态势：GDP增速预计达到6.8%，基本面向好。2017年5月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.5%，前五月全国固定资产投资（不含农户）同比增长8.6%，各项指标均高于去年下半年，总体经济回暖态势明显。
但是，总体看来，全国工业用地市场还处于低迷期，成交量进一步下滑。一方面宏观经济仍存在较大风险，企业投资谨慎；另一方面，随着经济结构的转型升级，土地集约化利用也成为推动经济发展的关键点。
成交规模持续下滑，市场仍处于低迷期
在宏观经济下行的大环境下，企业普遍投资信心不振。自2011年起，全国工业土地成交面积持续下跌。2017年上半年，全国工业土地成交65.84万亩，同比减少9%，土地成交规模进一步收窄。

图表　2010-2017年全国工业用地总成交面积及增速

数据来源：中投顾问土地信息数据库
从成交金额来看，基本上保持与成交面积相同的走势。2017年上半年，成交金额达1089.6亿元，同比下降1.7%。受到土地成交价格上涨的影响，成交总金额下跌幅度远远低于成交面积。

图表　2010-2017年全国工业用地总成交金额及增速

数据来源：中投顾问土地信息数据库
成交价格微增，市场表现平稳
2016年全国工业用地成交均价为15.5万元/亩，较上年微增2%。
在经历了2011、2012年两年的下跌之后，近四年工业用地成交价格保持稳步增长，于近两年基本回到2010年的水平。
2017年上半年，全国工业用地成交均价达到16.6万元/亩，较上年进一步增长。

图表　2010-2017年全国工业用地价格走势

数据来源：中投顾问土地信息数据库
区域分化加剧，沿海地区市场回暖

以下分析中沿用国家统计局对我国八大经济区的划分。

由于近年来东部沿海发达地区区域开发区域饱和，多数地区低价上涨幅度较大，东部地区土地成交规模逐渐下滑。其中北部沿海、东部沿海、南部沿海地区2010-2016年期间，工业土地成交量复合增速都低于-7%。
但2017年上半年，东部沿海省份率先发力，成交面积增幅高达24%。而过去几年土地成交持续放量的西北地区，今年上半年成交量同比下滑41%，说明企业投资不再仅仅局限于地价或政策优惠，更多地考虑生产要素的协同以及产业链的配套。

图表　2017年上半年全国各经济区工业土地成交面积及同比变化

数据来源：中投顾问土地信息数据库
二三线城市表现亮眼

中投顾问将数据库中的城市分为：一线城市、准一线城市、二线城市、三线城市及其他，具体城市分类如下：

近几年随着全国一线城市土地供应放缓，土地成交大幅度下滑。加之全国范围内大规模的产业转移还在继续，一线城市对于工业用地的出让愈发谨慎。
相较而言，二三线城市近年来发展显著。2017年上半年，二、三线城市土地成交规模占比有较明显的提升，而其他欠发达城市成交占比下降较多，也从另一方面验证了企业尤其是制造业企业投资更趋向于发展环境较好的二三线城市。

图表　2010-2017年全国各等级城市工业土地成交面积占比

数据来源：中投顾问土地信息数据库
从价格走势来看，2010年起全国主要城市工业土地价格均呈现持续上涨的态势。

图表　2010-2017年全国各等级城市工业土地价格走势对比

数据来源：中投顾问土地信息数据库
城市涨跌不一，三四线城市是主力
2017年上半年，重庆市以19977.7亩的工业用地成交面积位居全国城市第一名，且超出第二位接近50%。
较2016年相比，今年上半年主要城市工业用地成交量排名较为明显的特点是：以长沙、郑州、南京、合肥、武汉等为代表的准一线城市排名下滑严重。而发展较好的三四线城市则占据排行榜的前段。

图表　2017年上半年主要城市工业用地成交面积排名

数据来源：中投顾问土地信息数据库

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