2019-2023年中国房地产市场的影响因素

  一、有利因素

  （一）楼市常态化调控，有利于房地产业健康运行
  随着我国城市化进程的不断加快，各地房价经历了一轮又一轮的上涨，如今多地房地产市场已经呈现饱和状态，为了还原房子的居住功能，近年来国家出台限购、限贷、限价、限售、限商、租售同权、增加土地供应以及推进房产税立法等多项措施，房地产调控已经从最初对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为和炒房行为，促使住房向居住属性回归，如今房住不炒已经成为房产调控的基本原则。为防止区域楼市出现明显波动，各地楼市政策纷纷进入微调时期，调控举措呈现常态化趋势，有利于房地产事业健康长远发展。
  （二）养老地产将迎来红利
  两会中提到：我国人均预期寿命将达到76.7岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。未来5到10年将是养老地产发展的黄金机遇期。我国的人口老龄化速度非常快，预计到2025年，中国超过60岁的老人将会超过3亿，到2050年将会超过5亿，长期来看养老地产将会是经济发展的一个重要热点。
  养老地产的红利主要来自三个方面。其一，老龄人口增多，人均寿命延长，养老时间延长，就这会提高市场对房屋的需求，包括数量上的需求和时间上的需求。其二，六零后的子女大多都是独生子女，独特的家庭结构让六零后很少会依赖子女解决养老问题，而是选择社区养老或商业化养老，从而增加养老地产的需求。其三，从社会发展方面看，3到5年之后是养老产业的风口，其他跟养老地产相关的一些养老产业也会慢慢的发展起来。
  （三）房地产在城镇化、旧房改造中仍有机会
  首先，城镇化的发展仍然还有红利。截至2017年末我国的城镇化比例为58.52%，未来还会有更多的农业人口进入城镇，成为城镇居民，这一指标将会进一步提高，由此产生的新居住、新办公、新商业需求不断增加，给房地产的发展持续提供机遇。其次是棚改方面，与群众住房密切挂钩的棚改，仍然是未来房地产当中的重要机会。各级政府对棚改工作的力度不会降低，对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市，棚改是房地产企业可以积极进入的一个领域。最后是旧城改造。近几年，政府工作坚持有序推进城中村改造，老旧小区改造，除了做好传统旧改业务外，还需要加快形成盘活存量资产，特别是以旧楼改造为主的城市新模式，这对房地产行业来说也是很好的机会。
  二、不利因素
  （一）缺乏完善的发展模式
  房地产行业过去由于增长速度过快出现了许多问题，对房地产行业的稳定发展造成了一定的影响。大城市中的过高房价与人们实际的收入水平互相冲突，所以住房空置率过高。经济发展水平一般的三、四线城市，政府通过低价出售土地来吸引外来开发商来带动城市经济增长，导致库存率过高，降低了资产质量，带来了金融系统的潜在风险。同时房地产行业的诚信体系还有待建设，部分房地产企业的虚假宣传、违法广告、捂盘惜售、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为，不利于行业的健康发展。
  （二）民营房企融资难、融资贵现象突出
  房企融资方式主要包括银行开发贷、信托等非标融资、发行债券。政策方面，银行开发贷、非标融资均面临不同程度的监管趋严影响，债券发行主体仍以国企、上市品牌房企为主，募集资金用途多用于借新还旧，而不能用于除住房租赁项目之外的拿地和房地产项目建设。投资机构偏好方面，投资机构更倾向于参考中房协或其他第三方机构出具的综合实力或销售排名，风险偏好由百强房企迅速收缩至前50甚至前30强，而房企信用债则受到行业下行、负面事件及监管趋严影响，市场风险偏好大幅降低，部分机构甚至对“民营房企”采取一刀切的态度。民营房企尤其是民营中小房企的融资环境明显不如国有房企，融资难、融资贵现象十分突出。
  （三）租赁市场需加强监管
  推进租购并举的住房制度，被认为是长效机制建设的重要一环。2018年，部分城市加大了住房租赁管理，租赁将在解决居住问题方面发挥重要作用。然而，不可回避的是，当前租赁市场的发育尚不成熟，也遇到了一些问题。比如北京在8月份出现过一轮房屋租赁价格快速上涨，租赁机构乱象较多，一些机构因为和金融工具掺和在一起，出现了资金链断裂的情况。一旦代理经租企业挪用“租金贷”资金或经营不善导致资金链断裂，将严重侵害租赁当事人合法权益，扰乱住房租赁市场秩序。城市住房租赁市场出现的新问题需要引起高度关注，同时加强防范“租金贷”引发的社会风险。相关部门也应防范代理经租企业哄抬租金。代理经租行业高价争抢房源的情况需要未雨绸缪，防患于未然。