全球房地产市场现状：分化与再平衡

  2018-2019年，受全球经济复苏趋势放缓影响，长达十年之久的全球房地产市场繁荣时期正在走向拐点。
  全球房地产市场享受流动性盛宴的曲终时刻正在来临。
  由于受到经济增长放缓、各大央行加息，全球房地产市场高热正在退去。中国社科院最新的报告认为，全球房地产市场受到全球经济复苏基础不稳固、各国货币政策冲突以及美国与其他经济体之间的潜在经济冲突，导致全球房地产住宅市场存在地域上的不均衡。
  英国房地产市场受脱欧影响，房地产市场存在不确定性导致市场低迷；澳大利亚悉尼房地产市场，自2017年7月峰值以来下跌9.5%；瑞银发布的《2018全球房地产泡沫指数》中排列靠前的中国香港、德国慕尼黑、加拿大多伦多，均出现下跌迹象；美国市场受千禧一代主力购房人群进入和低利率影响，2012年以来房价大幅上涨恢复至危机前水平，然而面临美联储加息进程，房地产市场增长充满压力。
  英国：房价涨幅创五年新低
  英国房地产市场，会在未来一段时间继续成为全球楼市中的新闻眼。
  英国脱欧让英国房地产市场信心大跌，即将在3月29日公布的英国脱欧结果，也将在短期影响市场信心。
  根据Hometrack公布的数据，英国房地产价格增长出现连续5年下跌趋势，伦敦在过去的一年房价下跌超过5%。英国房屋抵押贷款协会(Nationwide)1月4日发布的报告显示，英国2018年房价涨幅从前一年的2.6%下降至0.5%，按年同比增幅创下2013年以来最慢的一年。
  英格兰央行此前预测英国无协议脱欧，会导致房价下跌30%，市场人士认为“难以置信”。“英国当前对脱欧的焦虑，是当前影响市场情绪的主要因素，特别是伦敦地区。从长远看，全球金融危机遗留的历史问题——全球利率抬升正在成为影响市场的核心因素。”第一太平戴维斯库克(LucianCook)说。
  “除了明显的政治和经济不确定性外，2019年房地产市场最大的问题，来自于加息导致的贷款利率上升所引发的支付能力变化问题。”有专业人士分析道。
  英国皇家特许测量师协会(RICS)在2018年12月发布的一份报告中显示，英国房价增长“停滞不前”，2019年销量预估下降5%。RICS经济学家TarrantParsons分析，当前住宅市场需求已经开始减少，英国脱欧的不确定性导致购房者出现犹豫，但是对于脱欧达成协议，可能会是利好消息。
  受脱欧影响，伦敦的房子销售时间出现延长，瑞银的报告显示，当前在伦敦出售一套房子平均需要128天，高于2017年平均77天的水平。此外，39%的挂牌房屋出现价格下调。
  德国：螺旋式上涨见顶？
  与英国相反，德国的房价呈现逆市上扬态势。2018年德国柏林的房价涨幅出现在全球前列，慕尼黑、法兰克福、科隆表现亮眼。这主要得益于德国稳定的经济增长、就业市场的强劲以及人口激增。
  占据欧盟经济三分之一江山的德国，连续八年保持稳定增长，2017年德国调整价格后的GDP为2.2%，2016年、2015年为1.9%、1.7%，此前德国基尔经济研究所预测，德国2018年经济仍将保持1.9%的增速。
  德国联邦劳动局1月4日发布的德国劳动力就业数据显示，德国2018年全年的失业率创下1990年两德统一以来同期的最低水平。德国联邦劳动局主席舍勒表示，德国就业市场在去年取得了非常好的发展，归因于德国经济的景气。
  德国楼市的景气，另一个因素与激增的人口相关。德国近年较高的出生率和2015年以来的外来移民增加，德国人口自2009年以来至少增加250万人，其中柏林、汉堡的人口增长较快。
  根据GlobalPropertyGuide数据，截止到2018年第三季度，德国公寓价格上涨7.55%(扣除通胀后为5.15%)，其中慕尼黑是德国公寓价格的领跑者，过去八年里涨幅超过200%，目前每平方米售价6000欧元到1万欧元不等；汉堡的公寓价格仅次于慕尼黑，每平方米价格5000-9000欧元不等；柏林的价格维持在每平方米3000欧元到6000欧元之间。
  2008年金融危机之后，低利率的政策导致人们投资房地产的热情高涨，伴随加息周期的到来，让不少分析人士担忧德国楼市是否见顶。德国房地产机构ImmobilienScout24一项调查显示，目前仅有32.4%的人对未来看好，相当一部分人认为，德国房价螺旋式的上涨即将结束。
  黑山：东欧明珠的逆袭
  黑山共和国，这座拥有62万人口的国家，入境与过境旅游人口复合年均增长7%，带动了超过200万游客踏上这个海滨城市。
  黑山位于欧洲巴尔干半岛亚得里亚海沿岸，拥有293公里的海岸线，被称为“欧洲最后的绿洲”，房地产市场正在上演逆袭。如果说英国、德国、法国的房地产市场，代表了欧洲传统典型的投资市场，黑山则是以旅游带动的房地产新兴市场，吸引俄罗斯、中东、亚洲投资者的目光。
  莱坊最新发布的报告显示，优质海滨物业价格平均比内陆的同类物业高出40%，港口物业最高溢价59%，海滨物业最高溢价58.5%，河滨物业最高溢价36.8%，湖滨物业最高溢价32.7%。开发商奥拉斯考姆(OrascomDevelopmentHolding)开发的卢什蒂察海湾项目就是典型代表，这个位于海滨的项目加速黑山旅游发展，并带动周边房地产市场。
  卢什蒂察海湾项目营销总监AhmedZaki告诉《中国房地产金融》记者，由于黑山所处位置，距离巴黎、柏林、莫斯科、迪拜2-3小时飞机行程，深受该区域投资者青睐。黑山市场在2017年第一季度成为GlobalPropertyGuide推荐的全球前六大热门房地产投资目的地、欧洲第二热门国家。卢什蒂察海湾的首席执行官DarrenGibson表示：“黑山正在稳步成为那些寻求高端生活方式的人的首选目的地。”
  从购房者国别构成来看，过去以俄罗斯人为主力人群，目前逐渐形成以欧洲、黑山、中东、美国、澳大利亚等区域和国家的投资者为主。
  “真正受市场追捧的原因，来自黑山在巴尔干半岛上的特殊地理位置。”AhmedZaki说。2017年黑山正式加入北约，作为欧盟预备国，2012年6月，欧盟正式同意与黑山启动入盟谈判，按照欧盟委员会说法，预定计划顺利的话，2025年黑山则会加入欧盟。
  受此影响，未来可能成为欧盟成员国的黑山，房地产市场正在成为东欧移民、房地产投资的热门目的地。
  日本：2020年奥运会下的楼市两重天
  日本房地产市场经历上世纪90年代经济泡沫的影响，出现长达二十多年的下行，至安倍上任前的2013年，日本房地产价格相比泡沫期顶峰下跌70%。安倍政府2013年上任之后，开启“安倍经济学”——大力推行宽松的货币政策刺激经济，其中房地产作为拉动日本经济的优势产业，步入了快速上涨阶段。
  2018年7月日本国土交通省公布了一则新闻，日本各道府县的基准地价，与2017年相比平均上涨0.1%，这是自1991年泡沫经济时代以来，时隔27年首次出现上涨。其中三大都市圈(东京、名古屋、大阪)的商业用地价格上涨4.2%，地方城市中的四大中心城市(札幌、仙台、广岛、福冈)则上涨9.2%。
  从区域来看，涨幅最快的是滑雪胜地北海道，已经连续四年涨幅位居日本之首。位于北海道金三角地带初世古的裕府(YuKiroro)是开发商Kiro-roResort(初雪谷，又名喜乐乐)打造的住宅、酒店、滑雪场项目。KiroroResort主席BenjanminLam告诉《中国房地产金融》，“喜乐乐未来10年将投资超过1000亿日元，计划建造住宅和酒店项目，还建设更多的滑雪道、小径和缆车。”由此可见北海道深受投资机构追捧。
  从房价来看，北海道是比东京、大阪、名古屋之外涨幅较快的城市，这与独特的冬季旅游资源有关。Ben-janminLam表示，以喜乐乐为例，这里具有全球最著名的粉雪雪场(仅存在日本和美国落基山脉)，是韩国、中国、泰国、新加坡、马来西亚等诸多冬季运动爱好者的打卡之地，在冬季旅游旺季一房难求下，购房者一大诉求是解决家庭组团出行难题。
  BenjanminLam称，日本房地产市场在2015年放宽签证之后，受到游客刺激带动商业及旅游有关地产、旅游地产快速发展，推动度假住宅市场持续向好。有机构预测2020年东京奥运会、2025年大阪世博会，将分别带动3300万、3000万人次游客到访，这为市场持续增长提供了外部动力。
  但是日本房地产市场分化严重，三大都市圈人口集中，以及旅游有关房地产出租和销售呈现上升趋势。而在人口老龄化趋势下，广大的乡村正在面临凋敝，房屋空置、出租困难现象普遍，房价长期来看，与其他上涨地区呈现冰与火的反差，这也是人口老龄化在社会房地产市场的一大写照。
  美国：房地产增长遭遇加息魔咒
  全球流动性盛宴制造的一大市场是美国房地产市场。
  2008年次债危机之后，美联储开启量化宽松政策，人们忘却了最近一次危机的由来，再一次加入财富增长的快车。美国房地产市场2012年开始连续六年的大牛市，美国联邦住宅供给机构监察办公室(OFHEO一HPI)发布的房价指数和美国标准普尔20大中城市房价指数显示已突破历史新高，房价触及2008年金融危机时期水平。
  2015年之后，美联储停止量化宽松，并开启加息周期，截止到2018年12月20日，美联储进行了9次加息，由0.25%上调至2.5%，每轮25个基点。美国30年期抵押贷款利率一度升了5.17%，创下2009年9月以来最高水平，这令购房者习惯4%利率水平来说，购房压力递增。
  最新发布的美国标普CoreLogic凯斯-席勒数据显示，美国20个大城市房价2018年10月份同比上涨5.03%，连续七个月持续下降。据了解，在抵押贷款利率走高和房价上涨双重压力下，需求端出现疲软迹象。高盛在其报告中认为，2012年至今的美国房地产大牛市已经结束，接下来进入低速增长的阶段。“2019年尽管面临逆风因素，我们依然预计房价总体软着陆。”
  从买家来看，购房者面对利率水平升高的背景下，意味着买得起房的人在减少。当美国30年期抵押贷款利率突破6%时，意味着典型买家将难以承受的。美联储有可能在2019年加息三次，美国房地产研究机构Zillow预计利率将至少达到5.5%，高于2009年时期。
  Zillow最新公布的数据显示，2018年美国住房市场总值增加了1.9万亿美元，达到33.3万亿美元，增速6.2%。截至2018年12月，美国房屋价格的中位数是22.28万美元，高于2007年高点的20万美元，与此轮房地产复苏2012年低点14.86万美元相比，上涨超过50%。