一年半内超10家长租公寓爆仓 头部玩家难逃“资金劫”

  一波未平，一波又起。上海寓见公寓爆仓的热度还未消退，又一家长租公寓发生爆仓。10月27日，有媒体报道称，北京长租公寓运营商昊园恒业因资金链断裂发生爆仓，近200名租户聚集在昊园恒业办公地点，围堵公司负责人。
  就在不久前，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见”突然爆仓。紧随其后，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百名业主，总额超千万元。而在2个月以前，杭州的鼎家公寓也爆仓了。
  《中国经营报》在采访中了解到，长租公寓接连爆仓背后，资金链问题或成为其主要原因。日前，由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。
  上海中原市场分析师卢文曦分析指出，长租公寓与金融结合的模式本身没错，只是在快速发展过程中规则指定或者监管力度不能缺位。而随着长租公寓爆仓事件接连发生，政府对于长租公寓市场的监管也正在变得日趋严格。
  针对租客的担忧，上海市徐汇区经侦支队回应称，寓见公寓的事情属于民事案件，各租客应该去各自房屋所在地的派出所进行备案。此外，记者也多次联系寓见公寓方面，但截至发稿，未收到回复。
  爆仓前曾频换金融平台
  连日来，多位寓见公寓房东和租客反映，寓见公寓现已处于失联状态，很多房东9月就未收到寓见资管的租金，而部分租客或将因为房东未收到租金而被赶出公寓，同时仍有相当一部分的租客深陷租金贷、担心自己征信受影响以及投诉无门的苦恼之中。截至记者发稿，有多位租客表示，浦发银行已开始结清贷款。
  10月24日，记者来到位于徐汇区漕河泾新兴技术开发区新汇园90栋7楼的寓见公寓隶属的上海小寓信息科技有限公司(以下简称“小寓科技”)，在大厅的企业名录上，已看不见小寓科技的企业牌。在小寓科技办公室内，早已无人办公，只有两位工作人员负责登记访客记录。
  租客陶先生称记者，去年12月份他与寓见公寓签了1年的合同，到今年4月份，寓见公寓管家告知房租降价了，需要重新与元宝e家签订合同，时间仍为1年，所有合同均是电子合同，没有纸质版。当时陶先生就提出疑问，自己是否需要交租到2019年4月，管家回复称不需要，只需要交到今年12月即可。“直到看到网上消息，才知道签的合同是租金贷，现在寓见和元宝e家都联系不上了，但是按照元宝e家上的合同要到明年4月才算到期。”陶先生补充道，现在在寓见公寓微信公众号涉及的电子合同电子版已经无法打开了。
  而稍早前，陶先生还收到元宝e家群发的短信中称，近日因寓见遇到资金流动问题，不能及时给房东付房租，导致房东撵租户的情况出现，针对此种情况，请租客一定不要搬离房屋，只要租客按时付归还贷款，租住权是有一定保障的，同时关于寓见资金流动性的问题元宝e家正在积极协调相关方与寓见沟通解决，请勿搬离房屋。
  陶先生的经历并非个例，在采访中了解到，寓见公寓更换的金融产品也并非只有元宝e家，据在各寓见租客维权群不完全统计，寓见租客被捆绑的租金贷包括元宝e家、应花分期、分付君、平安好房金融、蚂蚁借呗，以及建行、浦发等商业银行的金融产品。
  另一位租住寓见公寓的卞先生表示，租房伊始，寓见管家说房租要是在平安好房上走金融贷款会比付现金便宜，但就在合同剩两三个月到期时，寓见管家又介绍说换到浦发银行，租金会再次打折。“从平安转到浦发，特意去查询说换平台后，之前的金融贷款合同还在，于是就叮嘱管家解决，管家当时回复称剩下的贷款已经结清。”实际上，卞先生说自己上一份金融贷款合同并未结清，就在今年9月份的时候，寓见客服再次打电话给卞先生说再换一个金融平台租金会继续打折。卞先生说，有些不知情的租客为此背负了三四家金融机构的贷款。
  资金问题或为爆仓首因
  据统计，从去年2月份开始，已有GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓接连爆仓，加之近期的寓见公寓和咖啡猫公寓等，目前共有超10家长租公寓机构先后爆仓。
  对于爆仓原因，10月16日，寓见资产管理有限公司发布《致租户的一封信》称，由于公司自身经营管理不善，现已出现了严重的资金短缺，公司现已无任何资金可供调配，公司股权也已全部质押给贷款银行，账户管理权也已经被贷款银行全面接收。
  10月19日，据《长沙晚报》报道，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，长沙地区超过400户(其中200多套已装修完毕)业主“被”贷款，涉及金额1000多万元。咖啡猫实际负责人称，这主要是受政策影响，融资合作方无法提供足够资金，使得原来承诺的工程款不到位，从而出现了资金链断裂的问题。
  8月20日，杭州一家名为“鼎家网络科技有限公司”的长租公寓运营商宣布，因经营不善，资金链断裂，已停止运营。据鼎家公司法定代表人魏永锋的阐述，鼎家2017年进入长租公寓市场，几个月后才发现公寓行业利润很薄，运营成本却很高，渐渐地一直在亏损。
  此前，长租公寓品牌“爱公寓”所属的上海歆禺房屋租赁有限公司对外承认，公司出现资金链断裂的情况，已通过股权出让的方式并入中元世家(北京)资产管理有限公司。另据了解，爱公寓租金贷波及的租客上千人，初步估算金额在1500万元——2000万元之间，公司目前存在的负债在1.3亿元——1.4亿元之间。
  蘑菇租房联合创始人龙东平时表示，此番寓见爆仓就是在发展的过程中资金没有跟上，导致资金链断裂，他预计公寓爆仓的情况仍将会发生。
  据启信宝消息显示，小寓科技在2014年到2015年曾获得天使轮、A轮和B轮三轮融资。其中天使轮的250万元人民币来自险峰长青；A轮数百万美元来自联创策源和顺为资本；B轮投资方为中城投资、毅达资本、西高投，具体融资金额未公布。值得一提的是顺为资本归属雷军旗下。
  另有消息称，寓见公寓已经找到了“接盘方”，或为青客。小寓科技在《业主公告》中表示：“鉴于现状，我们已经与上海最具实力的本土机构达成合作意向，由该机构全面接手各位业主房屋的后续运营管理，现正在做系统对接、数据核对以及联系业主等工作。”
  针对此事，记者致电青客公寓副总裁屈成才，对方表示上述消息为传言，并不属实。
  监管紧箍咒
  “长租公寓运营商实际上是规模化的二房东，本质上是在赚取差价，主要是依靠服务、租金回笼投资，但回笼的过程时间长，因此需要有金融的介入。”在卢文曦看来，长租公寓与金融结合的模式本身没错，只是在快速发展过程中规则指定或者监管力度不能缺位。
  事实上，近年来，政府对于长租公寓市场的监管也日趋严格。上海市住建委等五部门在今年9月30日联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，共推出10条具体监管举措，明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。
  另据克而瑞地产研究中心统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
  越来越多的房企也砸重金进入长租公寓领域，然而盈利依然是摆在房企旗下长租公寓品牌的一道难题。对此，中骏长租公寓品牌方面表示，公寓行业是微利行业，资金压力比较大，中骏在公寓这块发展比较稳健，不会像其他公寓一样过于乐观地去获取外部的房源，方隅比较谨慎，对于收益测算也会有严格的要求和把控，必须达到内部收益的要求。
  龙东平指出，其他公寓运营商应当借鉴已爆雷公寓的经验，这其中就包括控制现金流，提高运营效率，同时也要控制好公寓的装修成本。在拿房成本和税收固定的情况下，运营成本和装修成本控制得更精细，公寓的精细化运营能力、人效再提高，才是公寓盈利的关键。