深圳房地产监管办法修订案征言 新增房屋租赁管理规定

  近日，深圳市规土委发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(以下简称《监管办法》)，提出房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
  有自媒体将其误读为“深圳房价将设15%涨跌幅限制”，了解到，“备案价格调整15%以上办理变更”和“资本金账户余额不低于项目资本金10%”并不是新规，而是8年前《监管办法》已经规定的内容。
  此外，《监管办法》还对房屋租赁、商品房预售、资金监管账户及历史遗留建筑问题等方面作了详细规定。有业内人士认为，此次《修订意见稿》最大的变化是新增了房屋租赁管理规定，其他内容绝大部分是既有规定。
  房企应在调价前办理备案变更
  《监管办法》在预售许可管理、备案价格等方面进行了规范。《监管办法》明确，房企应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度超出最近一次备案价格上下15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
  戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端直言，这不是新内容，2010年发布的《深圳市房地产市场监管办法》就有此规定，深圳近些年也是这样执行的，现在只能说深圳对楼市的调控并没有放松。
  但是，有自媒体却解读为“深圳房价将设15%涨跌幅限制”。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，从征求意见稿的行文来看，并没有任何约束降价或者涨价的内容。意见稿说得很清楚，是如果变动幅度大于15%，需要备案变更。对于深圳这样的城市来说，短期内15%的房价波动基本不可能。所谓不允许涨跌超过15%，实际上是对文件的误读。同时，该文件是征求意见稿，目前处于征求意见阶段，最后形成的文件如何，还很难说。
  就深圳市场而言，“目前整体市场的确比较淡。”张晓端补充称，出于回现考虑，适当让利加速非核心区域的物业销售是可能的，但核心区的优质物业还是比较坚挺的，二手房市场也类似。大部分业主还是不愿意主动降价，也不排除资金压力大的业主能接受较大议价空间，出现所谓的笋盘。
  此外，在房地产预售许可管理方面，明确房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金的10%。房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”，要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。
  《监管办法》还明确，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的房地产开发企业，将被责令停止违法销售行为，并以每销售一套商品房罚10万元的标准接受处罚。
  新增房屋租赁管理规定
  值得注意的是，此次《监管办法》专门增设了“房屋租赁”一章，以此规范房屋租赁市场的监管行为。
  信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为，《监管办法》最大亮点为新增房屋租赁管理规定，强制备案的重启即为规定内容之一。
  深圳市规划和国土资源委员会表示，自2015年《深圳经济特区房屋租赁条例》废止后，深圳房地产租赁市场监管面临一些新的难题。房地产租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，亟需优化监管方式、提高监管效能。为贯彻落实国家有关住房租赁市场发展政策，有必要结合当前住房租赁发展的新形势，通过修订《办法》，完善深圳房地产租赁市场监管规范。
  据统计，深圳住房自有率不足40%，即60%以上的人口都在租房，住房租赁市场非常庞大。
  张晓端表示，租赁市场发展较快，未来市场空间占比较高，此次政策出台增加了对租赁市场的各方面管理，可以有效解决租赁市场的各种乱象。
  《监管办法》对最小出租单位进行了明确，出租住房应以间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6平方米，且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。
  《监管办法》还规定，在深圳市从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人，应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案。