长租公寓抢房乱象背后的原因：150亿资本扎堆

  “同样9000元，去年能租到101平米的电梯房，今年只能租到一居室，还不带电梯”。一位北京租户在朋友圈如此抱怨。
  每年的7、8月，随着毕业季到来，租房需求集中释放，房租价格都会有所上涨。但今年的房租涨幅仿佛更加疯狂。
  我爱我家集团研究院统计数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%：
  2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。
  根据中国指数研究院对国内十大代表城市2018年7月的租金研究情况显示，环比租金上涨最厉害的城市是北京、南京、天津、广州。
  而十大代表城市的租金7月份全线环比上涨，可见租赁市场出现了供不应求的情况。
  贝壳研究院报告显示，国内租赁人口将在高房价的压力下不断增长，2年后将增加3000万租房人口，突破1.9亿。
  仅北京而言，租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口。
  租金上涨幕后推手，长租公寓？
  最近，水木社区一位房东发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，自如、蛋壳两家住房租赁公司询问后，相互争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。
  论坛上的帖子经过媒体报道后，迅速成为网络热点。长租公寓运营商们被认为是助涨房租的推手，遭遇重大的舆论危机。
  然而，长租公寓运营商们也感到委屈。
  长租公寓运营商蛋壳回应表示，“此帖中所述事件，我们经过内部调查，发现并没有这个业主和房源，是虚假信息，属于典型的造谣中伤，扰乱市场行为。”
  自如则在8月17日发表官方回应表示，事件为不实传闻，无从考证，从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。
  但从业内人士看来，长租公寓抢房，确实是房租上涨中的一个重要因素。
  中原地产首席分析师张大伟就表示，“很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。”
  8月17日，我爱我家原副总裁胡景晖对媒体直言，当资本大量进入长租公寓以后确实推动了房租上涨，自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房，导致售房成本直接上升，严重违背市场规律。
  风口上的长租公寓：融资近150亿
  长租公寓何时兴起？
  早在今年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿人民币的A轮融资，估值约200亿人民币。
  万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，8月20日，万科A在半年报中披露2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。
  截至报告期末，集团长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
  目前，国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。
  蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。
  房东东公寓学院创始人全雳指出，中国将真正进入一个租赁的机构化时代，至2020年，品牌公寓管理房源将达到1000万套/间规模。
  融资抢房，背后的“爆仓风险”
  在众多资本追逐下，如果利用融资不计成本的“抢房”，则会加大企业运营和投资机构的风险。
  今年3月，上海爱公寓资金断裂，给通过加杠杆实现规模扩张的长租公寓运营商敲响警钟。
  据媒体爆料，爱公寓通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，不到一年时间，该公司就完成了600间到4000间的房源增长，但公寓建设成本高昂，短期盈利困难，造成资金链断裂。
  据估算，爱公寓负债金额达1.3亿——1.4亿元，波及租客押金达1500万——2000万元。媒体曝光、租客投诉、房东起诉，社会舆论很差，最后不得已被某企业以1.2亿元收购，并交出100%股权。
  8月19日，SOHO中国董事长潘石屹公开表示，长租公寓靠烧投资者的钱是一条不归路。
  潘石屹认为，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。
  持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷，他对媒体直言，“目前看不到长租公寓的盈利模式。”
  根据他的测算，按照租赁的方式运营，上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话，投资回报率也仅为3%到4%，无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。
  蒙眼狂奔下，长租公寓乱象
  除了“抢房”，部分长租公寓存在的装修乱象，也给这个日渐火热的赛道带来了无穷的隐患。
  知名财经博主股社区今日在微博爆料称，中介为了利润装修，不可能用高档环保材料，花几万块赶工装修的廉价房，建议大家三思。
  而在新浪黑猫消费者平台上，针对长租公寓企业的投诉竟多达100+条，投诉内容主要集中在甲醛超标、诈骗贷款、违规隔断等。
  7月中旬，阮先生在自如友家上租了一套2居室每月10000元的房子，住进去才被告知是违规隔断间，而一个礼拜后，阮先生突然感到身体不适，全身长满了红包。
  权威机构来检测结果是：房间甲醛严重超标。
  8月16日，投诉无门的阮先生将自己的经历发到了新浪黑猫消费者服务平台上，目前黑猫平台正在联系自如客服协商解决。
  而另一个头部品牌——蛋壳公寓，亦有租户投诉甲醛严重超标等问题。
  新华社定调住建委提出明确要求
  新华社20日下午发文称，机构为争夺房源哄抬租金、高价收房，推高部分区域租金。
  文章引述国务院发展研究中心研究员刘卫民等专家观点，除了一些传统的上涨动因外，今年以来，热点城市住房租金上涨有一些特殊原因：
  一方面大量社会资本涌入住房租赁行业，租赁企业急于扩大规模，通过抬高租金抢房；
  另一方面，这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后，成为超级“二房东”，把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租，这类型房源的占比快速增加，带动了租金上涨。
  8月17日晚间，北京市住建委发布消息称，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，已集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
  北京住建委明确要求：住房租赁企业不得利用资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
  20日上午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
  我爱我家表示，2个月内提供2万套房源并承诺环比8月不涨价。
  结语
  就目前来看，租赁市场信息并不透明，业内人士认为北京住建委约谈长租公寓企业，是一个信号，接下来在企业家、媒体、法律界人士的呼吁下，政府部门会出台更多相关政策，加强对租赁领域的监管。
  当监管来临，资本回归理性，到时候长租公寓能否长久发展，终究要取决于它的品牌口碑。