加息时买房，还是降息时买房？

  文｜孙不熟
  利率没有你想像中那么重要。
  有媒体报道称，四大行从2月1日起，对广州地区首套房利率上浮10%，二套房上浮15%到20%不等。有读者问，加息会降房价吗？也有人问，加息买房，还是降息时买房？
  常年关注房地产市场，看惯了利率的波动，我的感觉如下：
  1、此次加息对市场的触动大吗？很小，可以忽略不计。
  一方面，此前很多城市的首套房贷已经上浮10%了，广州此次从“上浮5%”调整为“上浮10%”，只能视为微调，或者“补涨”。

  另一方面，从历史数据来看，基准利率上浮10%后，也只有5.39%，这个数据仍处在历史低位水平，购房者的资金成本其实不高。下图是最近20年的房贷基准利率，一目了然：

  2、加息会降房价吗？能降温，但不会降价。
  加息增加的是购房者的资金成本，理论上可以阻挡住一部分对成本敏感的购房者，暂时减少总需求，但这只能给市场降温，而不能扭转市场的基本走向。
  投资者不考虑“成本”与“收益”的关系，只考虑“风险”与“收益”，“成本”与“风险”没有任何关系。一项资产只要满足“低风险、高收益”的特征，不管它的成本有多高，都不能扭转它的行情。更何况，房贷利率上涨，降低的是杠杆率，这实际上是在降低市场风险，而不是增加。

  单纯从成本上讲，打击消费贷、不允许消费贷进入房地产市场，要比单纯加息猛得多，但我们看到，去年是严打消费贷的一年，但很多城市的房价纹丝不动。更何况，很多房产投资者的资金成本原本就是基准利率的1.5倍到2倍，基准利率上浮10%推高的资金成本其实痛痒不大。

滴滴出行制作的广州“城市星云图”，图文无关。

  3、加息时买房，还是降息时买房？挖笋比省利息重要
  需要注意的是，此次房贷利率上浮，并不是真正的加息，因为央行的基准利率没变，只是银行对购房者的定向加息，那么等到央行真正加息时，购房者的利息成本会更高，这的确会增加刚需人群的负担。不过，加息或者利率上浮的好处也是显而易见的，那就是促进房价平稳，让买卖双方从容交易，特别是有利于买方挖笋、议价。
  相比而言，降息有一个副作用，那就是房价可能会异动。经过多年的房地产行情教育，国民已经形成一种共识，那就是“降息就等于救市”、“降息就等于房价要涨”。所以，降息时，房价往往会大动，购房者虽然省了一点资金成本，但需要付出房价上涨的成本，后者可比前者高得多，可谓捡了芝麻丢了西瓜。
  所以，对自住买家来说，加息时买房才是正确之选，因为房价平稳时，开发商的折扣与优惠更多，二手房市场也更容易挖到笋盘，一个笋盘让你省下来的钱，可比多掏的那点利息成本多得多。
  4、2018，房价会如何走？安全区间的“鸟笼行情”
  此次房贷利率上调不是孤例，而是政策组合包的其中一个。有媒体报道称，不少银行已经暂停房地产行业新增授信与开发贷两个重要的融资渠道，银监会此前在处罚厦门部分银行时还特别强调，严禁消费贷、经营贷资金流入房地产市场。这说明，国家对房地产市场的杠杆率仍然高度关切，2018年对热点城市的调控可能会继续加码，购房者可用的杠杆非常之少，短炒是没有机会的，使用消费贷、经营贷资金买房子的风险巨大，随时可能被银行查到要求提前还款。楼市会晋级到价值投资时代，适合长持者入场。
  但调控不会真正打压房价，否则土地流拍的情况会密集出现，地方政府的土地财政承受不了。所以，既不可以涨，也不允许降，“稳”字当头，才是调控的初衷。有专家使用股市里的名词，认为接下来的行情会进入“鸟笼行情”，而非“断崖行情”，即在一个安全的区间内小幅震荡，波澜不惊，否则就是不正确。
  从整个宏观经济大势来看，2018年的流动性热点更偏向于股市，而不是楼市。网红经济学家任泽平说“2018炒股、2019买房”，是有道理的。但对于一个不懂股票的人来说，我会考虑在2018买房，然后等到2019，收割那些在股市里赚到钱的人。也就只有换个战场，才有机会打败股市里那10%的赢家。