新一任美国总统和王健林都在干的事……

1月20日，唐纳德?特朗普在美国华盛顿国会大厦举行就职典礼，正式成为美国第45任总统。这位发型狂乱、口无遮拦的商业大亨从一开始的一个笑柄最终入主白宫，创造了美国历史上的诸多记录。
特朗普最早延续其父亲的地产事业，并成为了叱咤风云的纽约地产“大鳄”。从上世纪90年代起，他开始从重大资产持有者转变为重大资产经营者。在此之后，他的财富中越来越多是来自于名字授权，授权对象不仅包括建筑商，还包括西服、古龙水、吊灯、床垫等东西的销售商。用专业术语来讲，他从“重资产”转型为了“轻资产”。
几千公里以外的中国，也在上演这样的商业大戏，“轻资产”成为地产界的时髦词。
万达2016——转型轻资产，布局文化产业
一周前，万达集团2016年年会召开。作为中国地产领域的龙头老大，万达集团的年会历来备受关注，除了每年王健林开嗓献声的曲目，“首富”亲自做的年度工作报告也是重头戏。
2016年万达集团营业收入为2549.8亿元，营业收入增长3.4%，净利润实现两位数增长。
值得注意的是，2016年万达集团房地产销售收入目标下降了600亿，按照房地产口径，全年合同收入同比减少13.9%。

图表　2016年万达集团营收结构

除了占大头的万达商业，万达集团还包括文化集团（电影、旅游、体育等）、科技集团和金融集团等。
文化产业2016年收入达641.1亿元，占万达集团整体收入比重超过四分之一，已经真正成为万达新兴的“黑马产业”。
值得注意的是，2016年万达集团服务业收入占比55%，首次超过地产；服务业净利润（未经审计）占比超过60%，也大于地产开发利润。
可以看出，万达此番“由重向轻”的转型计划进展得十分顺利。
回顾2016年中国房地产市场，这一定会在行业历史上留下浓墨重彩的一笔：
2016年中国房地产成交面积、成交金额双双创下新高；2016年初，部分热点城市房价率先上涨，全年里关于房价的舆论矛盾不断发酵、激化，最终导致了政策的急转弯，“9?30”开启22城密集调控之后，以“四限”（限购、限贷、限价、限钱）为代表的调控政策不断在热点城市蔓延、升级；土地市场上，“地王”二字成为绝对的关键词，2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，数量再创新高。
从2016年中国房地产行业的局势来看，就不难看出万达此举的目的。房地产行业的大洗牌正在进行，以往地靠拿地就能赚钱的资本游戏即将结束。这个十字路口，万达又一次走在了行业的前头。
2016年的万达集团正处在“轻资产战略转型”过程中，万达集团正从房地产企业转型成为旅游、文化服务型企业。
万达集团的核心企业——万达商业地产，将逐渐把重资产部分让渡给专业的、资金成本更低的投资人来持有，自身则负责找地、设计、建设指导、招商运营等商业服务，净租金双方分成。万达商业将由房地产企业全面“轻转型”为商业服务型企业。
在今年的万达年会上，王健林表示，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产，将逐渐退出地产开发这个行业。

图表　万达集团的四次转型道路

万达商业——轻资产运营模式
轻资产运营在企业界非常流行，最简单的理解方式就是用更少的投资，撬动更多的利润。
撇开川普用冠名权赚取加盟费的模式不谈，在目前的房地产开发行业，万科和朗诗的小股操盘、大悦城的卖股求轻、绿城集团的地产代建以及众多开发商试水管理的地产基金，包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出等均属于轻资产的范畴。
万达目前的轻资产模式是以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，具体表现在三方面：
1资金来源
万达目前无论是投资类万达广场还是合作类万达广场，其资金都来源外部管道，引入基金、保险等外部机构投资者来分担风险，而万达自己则退出资金投入的角色。
2从事的价值活动
万达在价值链上所进行的价值活动在服务环节，投入的是人力以及品牌、建造技术、管理技术等各类人力资源和无形资产。
3收入来源
万达商业的收入来源从依靠物业出售转变为提供商业投资服务来获得租金分成。
此外，万达也正在向商业地产金融行业发展。万达正在力推准REITS，当万达实现自建融资平台，独立发行房地产信托投资基金后，万达商业则不仅可以和大型投资机构合作，还可以与众多中小投资者合作，到时候万达所可以提供的服务不止选址、设计、建造、招商和管理服务，还有商业地产的金融服务。
这就是所谓的用别人的钱，办自己的事。
万达2017——王健林还有哪些“小目标”？
1万达商业的租金收入保持30%的增长率
在万达年会上，王健林表示，万达集团的重资产净利润只有40%左右，而轻资产分得的净租金除了25%所得税，全部是净利润。
为了提高万达商业的含金量，他给万达商业定一个小目标：从2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。
单考虑2017年，万达商业的收入目标是1486亿元，其中地产收入1121.9亿元（对比2016年1122.7亿元的收入还略有下降），租金收入253.7亿元（同比增长率需达30%）。

图表　2017年万达商业收入目标（单位：亿元）

2持续做大文化产业，提升轻资产运营能力
相比住宅、商业地产领域，文化旅游产业是确定可期的高增长行业，乐观估计，2018年文化集团就会成为万达的又一个千亿级企业。
而在展望2017年时，王健林还特地提及了旅游板块的“万达城”运营问题，他表示，2017年集团旅游产业完成20亿元的小目标就可以了。但在计划开工的3个“万达城”中，一定要有两个是轻资产模式。

图表　2017年万达集团收入目标（单位：亿元）

3打造万达品牌，巩固“套白狼”的基础
王健林曾经说过，“企业经营的最高境界就是‘空手道’，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。”
万达过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在凭着万达这块牌子，做做设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？从这个角度看，品牌的塑造应该是万达所布局的“最长钓鱼线”。

图表　未来万达集团的品牌发展目标

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写在最后
在房地产存量时代，商业地产企业能搞轻资产运营是件挺美好的事情。它和传统的重资产商业模式对比来说，是更进了一层的境界。
利润率高的运营模式谁都想要，但再经典的案例分析也只可学习，不能复制。